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面撤銷「辣招」後，發展商順應市場減價推售新盤，純粹為了炒熱氣氛；後來發展商更直接不顧一期買家的利益，先劈價20%推售第二期，顯示了互相踐踏的跡象；隨著時間推進，價格劈幅一路加深至30%，同時刺激了新盤開售價一浪低於一浪。來到今天，有發展商更不問理由地割價近一半來清貨。發展商的心態愈來愈急、出貨手法愈來愈急促，只能看出未來市場愈加困難。

今次跌浪幾時完？大家都想知道，但最起碼，面對超過11萬伙新供應，當去庫存已成為發展商的首要目標時，劈價賣樓比二手樓更低，已成2024年新盤的主線，二手業主短期內注定無運行。對政府來說，當日見樓市下行，不惜大刀闊斧放棄庫房近20%稅收也要撤銷「辣招」，被視為救市的最後一根稻草，卻在新盤減價戰下令成效提前結束，之後還有什麼招數可出？

政府真正出台措施前，其實要問應不應該再出招？因為回顧歷史，對上一次跌市後，迫使政府要出招力挽狂瀾，應該是2002年11月，當時特區政府在樓價回落了65%時推出了「孫九招」；相比今天的情況，本港樓價自高位回落約25%，仍有一定距離，中小型住宅單位平均樓價約558萬元，與家庭入息中位數39,700元相比，以平均案揭成數60%計算，供樓佔入息平均比率43%，仍未算十分輕鬆。如果政府貿然再插手令樓價止跌，一旦樓價回升重返高位時，難上車的社會怨氣將再度出現。

但政府今年全面撤銷「辣招」的姿態，似乎證明他們未必完全站在準買家的立場，因為準買家的對立面就是業主。如果樓價持續回落，全港127萬私樓業主也會首當其衝，只是全面撤銷「辣招」的力度已經相當激進，參考以往的招數是否可行？

1997年金融風暴後，樓價大跌，負資產超過10萬，迫使政府在2002年推出「孫九招」。當年除了無限期停售居屋、停售公屋，也停建居屋，迫使資助房屋客源轉投私樓；另一個大方向是從控制土地供應著手。政府決定終止定期賣地，一鐵一局招標用地及勾地表賣地暫停一年。一年後，即2003年，政府只會用勾地形式拍賣官地。

「勾地」被視為減少對市場干預的手法，因為政府每個財政年度公布勾地表後，發展商如想投地，需向地政總署出價申請勾地，到達評估底價才能勾出，再擇日拍賣。如此邏輯是當市場有需求時，發展商才會申請勾地，但若沒有收到勾地申請，代表市場供應充足，發展商不需急於買地發展。

今天的賣地政策是「按季推地」。雖然之前試過零推地，而官地推出的數量亦較高峰期回落，但我們不難看到發展商投地熱情大減，否則不會出現零入標及多幅不到價而流標的尷尬情況。畢竟供過於求，賣樓回籠之慢令他們難有多餘資金去買地。

而且即使有人入標，最終以低價入標或入標財團較少，政府被迫以低於市價出售土地，變相釋出負面信息，說明發展商未必願意承受太多風險，買家擔心前景不明朗亦貿然放棄置業決定。

只是如果政府取消按季推地，改回勾地政策，則要看執行力度。當年奉行勾地政策時，有發展商一直勾地卻不果，最終庫存量銳減，發展商與政府拉鋸勾地價，樓市回到供不應求的局面，樓價由低谷反彈後升勢一發不可收拾。

要做到供求平衡、樓價穩定，政府需評估清楚全盤局面，並根據時機適時調整政策。今天回顧，有人會批評政府後知後覺，因發展商早已呼籲政府全面撤銷「辣招」，政府卻拖至今年二月《財政預算案》才全撤，錯過最佳時機。但若發展商如今相互劈價出貨，無論政府早些或遲些撤辣，也會出現今天的局面。