胡‧說樓市|按揭申請難度增? 銀行設趕客三式!

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樓市全面撤辣後以為見底回升,但近期卻迎來第一個低潮,背後跟銀行放貸取態有一點關係。近日不少谷友向我們反映,買樓後向銀行申請按揭時,但致電查詢時,銀行卻只叫他們等待,只是愈來愈接近成交期,谷友卻一直未獲回覆;部份獲批出按揭的,卻面對估價大跌,情況令人憂慮。

縱然金管局數字反映,三月按揭申請宗數有所回升,按月大增70%至8,622宗,但實情這個數字僅反映全面撤辣後的即市表現,對於能否維持下去,大家都抱觀望態度。因為政府撤辣救市,隨著市場慢慢消化相關消息,加上發展商開出全新盤時持續打價格戰,後市走勢仍是未知之數,故銀行對按揭業務亦不敢太過進取。特別是當美國通脹高於預期,美國聯儲局有可能延後減息,這導致本港息口會持續高企,直接影響銀行資金成本。

截至5月27日,一個月銀行同業息報4.5厘,這跟現時樓按息率4.125厘相比,根本拆借成本已高於借貸息率。這個情況亦非短期內發生的事,而是由去年五月至今,已維持超過一年,這一點直接迫使銀行放慢按揭業務,並用不同手法篩選客人,當中第一式就是削減現金回贈。

目前本地四大銀行,包括中銀、滙豐、恒生等,雖然表面上仍接受按揭申請,亦有提供按揭利息儲蓄掛鈎戶口,但一般新盤買賣、轉按或加按都不再提供現金回贈。以往留著客人作交叉銷售,故銀行不介意蝕首幾年利息,只是當業主每過兩年罰息期就轉按時,銀行根本就要做蝕本生意,所以透過回贈歸零,先篩走一批沒有潛力的客戶。

相比於大型銀行,現時中小型銀行仍提供有限度現金回贈,雖然幅度不能與之前同日而語,但足以導致按揭申請者轉流至中小型銀行,基於中小型銀行的人手有限,導致開始出現審批塞車情況,而這一點也解釋了何以部份業主向銀行申請按揭時,職員一直叫他們等待,因為根本沒有足夠人手處理審批。

息口從緊、回贈歸零,趕客的另一方式就是連估價也從嚴。2008年金融海嘯期間,本地銀行落雨收遮,曾經透過大幅度收緊估價令準買家知難而退。因為只要估價不足,買家便要捧差價上會,無能力捧差價的業主只能侷撻訂,或者被逼選擇其他銀行。類近情況,即使今天政府已透過全面撤辣激活樓市,但銀行仍削減估值求自保,當中新盤的情況特別嚴重。

以往銀行審批新盤按揭時,都慣常以買賣合約價作為估價基礎,為爭取生意,以往明知樓市回落估值下跌,但銀行也願意提供足額估值,總之「合約寫幾多、銀行估幾多」,但今天這個情況已不復再。就近期新盤來說,銀行需按實際市況估價,部份發展商私底下向代理提供高額回佣,從而達至保面價、實劈價的效果,以致相關估價要再打折扣。

甚至有谷友向我們反映,購入新盤後想申請高成數按揭,在銀行審批時估足價,卻被按證公司削減估價,最終仍然是估價不足,由於申請高成數按揭,必須以按證公司的估價作基準,所以準業主仍然要捧差價上會。

銀行要放輕按揭步伐,除了因資金成本緊張外,畢竟政府全面撤辣的同時,也放寬了按揭成數,且暫緩壓力測試,令信貸風險全數轉嫁至銀行身上,故部份銀行從物業種類作篩選,例如村屋等因涉及較多改建、路權之類的問題,會被視為高風險而拒批,亦有個別銀行從客戶性質來篩選,例如因內地客較難核實其入息證明,故被放在較次選之列。