胡‧說樓市|租金回報重上3厘! 港樓止跌在望?

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住宅市場究竟多久未出現三厘回報呢? 差估署剛公布的資料顯示,中小型住宅的租務回報已經進一步攀升至3.2厘,連續兩個月企穩三厘水平,對上一次發生,原來已經數到2017年。租金回報上升,看似物業重現投資價值,但這又是否等同釋出樓市谷底反彈的訊號?

要了解這個議題,我們要先討論樓價與租金的關係。純粹邏輯推論,當一個單位有租值支持,業主放售物業時,自然也傾向獲取更高價格,否則他可選擇把物業收租,仍有利可圖;同一道理,若買家以高價購入物業,他也自然會把租金成本轉嫁至租客,故在放租時會要求更高的租金。

如此看來,租金與樓價看似有正比關係,就是當租金向上,樓價自然上升,但這是否必然呢? 答案是未必。雖然租金會影響樓價升跌,但實際上,它只是其中一個影響因素,而非唯一因素。影響樓價升跌,背後還要視乎經濟環境、樓市氣氛、政府政策、供應多寡。放眼2023年市況,今日私樓樓價跟租金走勢背馳,租金升、樓價跌,是導致租金回報見三厘的原因。

問題是,租金何以在2023年上升? 這點跟近期租務市場較買賣市場活躍有關。特別是早前暑假旺季,不少內地學生來港以高價承接租盤趕開學,出奇地把租金推高;對於有自住需要的香港人,則在加息、股票市場動盪等因素影響下,原本有意入市的買家也先租樓避市。

跟以前樓價升勢急速不同,當時有條件置業的人士均有買趁手;但今日買家卻可以更仔細挑選。因為早一天買跟遲一天買,價錢分別不會很大,甚至遲幾個月買,價格可能更加相宜,即使買家有實力置業,他們也不介意先租樓住,再慢慢尋找安樂窩。

無論是哪種原因,租務市場的購買力在暑假期間顯得特別旺盛,但隨著內地生租樓旺季結束,租務市場會否回歸平靜,而中斷租金升勢? 是直接影響回報能否維持三厘的因素之一。這點值得大家繼續觀望。還有一點,如果純粹因為住宅重現三厘回報,便馬上覺得樓市已重現投資價值,可能也忽略了其他因素,包括息口。因為買樓收租所涉及的按揭利息開支,實際上仍處於上升軌,這一點將抵銷收租所得,直接蠶食收租回報。

樓價與租金走勢背馳的情況,以前也曾經出現,只不過形勢剛好倒轉,當時租金跌、樓價升,回報不理想,反而有人衝入市買樓投資,因為當時全球量寬,貨幣貶值,借貸成本低企,但同時私樓供不應求,對投資者來說,他們知道眼前租金回報不太吸引,但卻知道只要手持資產幾年,物業發揮的升值潛力已可抵銷一切,即使租金跌,他們仍然甘願入市。

總括來說,物業的回報高低只能視為其中一個樓市指標,大市是否真正走出轉角市,還要加入其他因素評估。