【胡.說樓市】「轉按」有財技!貪現金回贈又驚捱貴息?點揀先著數?
《胡.說樓市》有谷友查詢轉按問題,話自己層樓爭銀行約100萬元貸款額,尚餘供款年期20年,早年獲批超低息H+0.7厘,雖然今日偶然觸及封頂息率,但大致維持兩厘。今日物業估值已飛升至300萬元,符合轉按門檻。見銀行提供大額現金回贈都心思思,但就擔心要放棄持有多年的低息,轉至H+1.25厘後,要用封頂息率2.375厘供樓,最終弄巧反拙,查詢應否維持現狀。
「問題1:申請轉按後,供樓利息增加多少?」
如果不申請轉按,可以繼續按現水平供樓。以兩厘利息計,供款年期20年,月供5,059元。轉按後要捱較貴利息,月供5,238元,供款額輕度上調3.5%。以一般兩年罰息期計,兩年後,維持現狀下的利息支出是38,408元,跟申請轉按的利息支出45,682元比,轉按會涉及額外支出19%。表面上,由低息轉高息,轉按並不划算。
「問題2: 轉按後有現金回贈,足以抵銷多出利息嗎?」
問題是,申請轉按,銀行有提供回贈,一般高見貸款額2%,是否抵銷到額外支出?答案可以。以剛才例子,申請轉按最高有20,000元回贈。將這個因素計算在內,轉按實質支出是25,682元,比起不轉按的利息支出38,408元相比,轉按的支出反而減少33%。
「問題3: 如果選擇在「轉按」時「加按」,會否更著數?」
要進一步發揮慳息效果,「轉按」時順道「加按」,並將資金放入Mortgage Link戶口,更可對沖高息因素。以觀眾例子,因為物業估值升至300萬,以六成按揭計算,加按後貸款額就是180萬元,20年供款期,息率2.375厘計算,月供9,429元,比起維持現狀供款5,059元,表面大幅抽升了86%,但這只是表面數。
因為計及兩年後的利息支出,雖然加按後兩年利息支出要82,232元,但扣除2%回贈36,000元外,如果將貸款額一半存入ML戶口,兩年可獲取38,000元利息,變相實質支出只是8,232元,比起維持現狀的息口支出38,408元,反而低出近80%。
要注意的是,轉按涉及重新計算貸款能力,銀行會替申請人進行壓力測試。
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