胡‧說樓市|租務回報追貼定存! 係咩原因令投資者卻步?
《財政預算案》宣讀前,地產界人士不斷施壓,要求政府全面撤辣,中原集團創辦人施永青更把全面撤辣跟政治掛勾,最終也能全部如願。龍年樓市開局未見一帆風順,繼續有蝕讓成交、繼續有劈價貨。當樓價愈跌愈殘,卻偏偏愈來愈多人租樓避市,導致租金逆市上升。「價跌租升」看似不尋常,但更不尋常的是,當租務回報愈高,反而愈不能吸引買家入市,我們該怎樣解讀這現象?
去年年中,我們已跟大家談論過類近議題。去年八月,中小型住宅的租金回報重上三厘水平,是自2017年以後首見,而之後回報率亦繼續上升。來到大半年後的今天,差餉物業估價署資料顯示,當一層45平方米的中小型住宅,最新平均樓價回落至579萬元時,租住同一層住宅的月租卻上升至17,280元,回報率達3.58厘。
價跌租升,會引起用家反思應否重新考慮買樓,因為租樓成本隨時比供樓還要高。當一層樓「供平過租」的時候,既然我們始終也要找一個安樂窩居住,又何苦要交租幫人供樓? 就是類近心態,當上車客有充足資金考慮是否入市。問題是,究竟目前是否已重回「供平過租」的時代?
最容易出現「供平過租」的屋苑集中在細價樓,因為這類銀碼細的單位,往往租值也不菲,所以我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部也特意檢視幾個上車屋苑,包括「沙田第一城」、「嘉湖山莊」及「河畔花園」。好像沙田「河畔花園」,最近震出一宗險守300萬元大關的蝕讓成交,原業主本身以457萬元買入,等於跌價157萬元離場,蝕幅達34%。
這個單位面積269呎,假設業主借取90%按揭,手持30萬元首期,以現時息口4.125厘計算,拉到最長30年還款期,每月供款大約13,369元,但如果選擇租樓住,同一層物業現時市值租金12,000元,也就是說,做租客仍然比做業主來得划算一點。除非下半年銀行真的減息,而減息幅度達一厘以上,在租值不變的前提下,這個單位才會出現「供平過租」。
又好像「沙田第一城」早前都震出一宗細單位蝕讓案例,一個304呎的單位,以383萬元售出,較原業主買入價495萬元,跌價112萬元離場,假設新業主同樣借取90%按揭,以現息口計算,月供17,000元,但類近單位市值租金卻只是13,000元,則下半年必須減息最少兩厘,才能出現「供平過租」。
雖然租金升、樓價跌,租務回報率高企,似乎我們仍未見到「供平過租」的現象出現,但如果純粹抽出租金,再跟供樓的利息成本作對比,則即使在現時的高息環境下,有部份屋苑仍然出現「供平過租」的情況。供樓開支可以分拆出利息及本金,利息部份取不回,這跟租金本質異曲同工。以之前「河畔花園」及「沙田第一城」兩個成交為例,業主分別月供13,369元及17,000元,但實情其利息支出分別為9,400元及12,000元,其餘全數償還本金,如此看來,明顯比租樓吸引。
但為何在此前提下,仍然未能令上車客心動? 背後跟氣氛大於一切有關。當大家都覺得樓價愈跌愈有,自然都會抱著遲買愈便宜的心態,也生怕倉促入市,隨時「低吸變高追」,即使明知在高息環境下,部份屋苑仍出現「供平過租」,但仍然沒有信心入市,對於投資者來說,其實都一樣。
租金回報進一步升溫,意味投資者把資金投放在磚頭的誘引增加。以一層中小型住宅租務回報3.58厘推算,雖然對照最安全的定存,現時大致維持4厘水平,磚頭還未達到非買不可的地步,但顯然兩項回報的差距正逐步收窄。
所以投資者都會問,究竟什麼情況才促使資金從定存轉投磚頭呢? 答案就是看到磚頭有升值潛力,因為這是定存所不能發揮的作用,但物業價值是否真的的見底回升? 如果物業價格不斷回落,對投資者來說,等於賺息蝕價,而且買樓還涉及其他額外支出,包括管理費、雜費及物業稅,所以現時中小型住宅的3.58厘回報,也只屬於表面回報,淨回報要再打折扣。
除非息口回落,對投資者來說,定存再無吸引力;又或者對用家來說,供樓成本進一步減輕,供本多過供息的效應,進一步凸顯「供平過租」,以至市場信心慢慢恢復過來,否則即使在價跌租升,租務回報趨升的情況下,似乎磚頭仍足未以打動買家。
相關影片推薦
5:39
胡‧說樓市|新盤罕見租金回報保證,三大重點要諗清楚!Yahoo財經219,379 次觀看・1 週前18:50
啟德柏蔚森I|首現3字頭原因係......28Hse.com70,223 次觀看・4 天前1:35
滙豐環球:內地樓市復甦 預計美聯儲9月降息現代電視29,676 次觀看・2 天前1:06
樓市淡靜強拍申請急跌 甯漢豪:不能等市道好轉才修例now.com 影音新聞8,348 次觀看・6 天前6:10
英國大選2024:三個保守黨落敗的原因BBC News 中文24,464 次觀看・2 週前1:09
【冇特定年期】金管局外聘投資經理 管理外匯基金30%資產now.com 財經3,627 次觀看・2 週前5:25
【娛樂訪談】向海嵐大爆當年一群被冷待嘅演員造就《無頭東宮》爆紅嘅原因Yahoo OMG Videos659,051 次觀看・3 週前5:38
胡‧說樓市|實例計算短炒成本!Yahoo財經107,138 次觀看・4 個月前2:44
巴爾的摩大橋遭貨輪撞 專家分析急速崩塌原因 衛星照看意外前後對比Yahoo 國際通94,023 次觀看・4 個月前2:25
【Yahoo投資達人大賽】投資達人終極戰Yahoo Video HK834,586 次觀看・6 個月前
熱門必看
3:23
【娛樂訪談】魯文傑自爆當日離開TVB:我真係驚Yahoo OMG Videos17,160 次觀看・14 小時前0:07
動漫節 2024「反智轉身」再現Yahoo Video HK36,262 次觀看・19 小時前4:15
【娛樂訪談】 「舞台劇獎最佳男主角」魯文傑:當年哥哥張國榮叫我試鏡Yahoo OMG Videos51,793 次觀看・1 天前6:31
鄭秀文演唱會|第9場網傳「待定」嘉賓揭曉 林峯收巨型叉燒飯 預告明年紅館開騷Yahoo OMG Videos36,828 次觀看・2 天前12:02
ESG Xchange 2024: Paths for Chinese Cross-Border Enterprises to Achieve ESGYahoo Video HK5,152 次觀看・3 天前