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胡‧說樓市|發展商執修方案不符預期,業主點算好?
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上集我們提到購入康城站「Sea to Sky」的John(化名),入伙後便把單位放租,但其後收到租客通知,原來自入伙以來,主人套廁一直沒有煤氣供應。對於維修問題,發展商堅拒拆走地磚重鋪煤氣管道,反而提出把煤氣喉管從廚房,經外牆接駁至主人房套廁。始終John擔心日後的維修責任,故跟發展商爭持不下,究竟目前《條例》對消費者有什麼保障? 我們會逐點剖析。 重溫上集:胡‧說樓市|Sea to Sky入伙後無煤氣用,發展商執修方案有隱憂! 根據《一手住宅物業銷售條例》,物業裝置、裝修物料或設備有欠妥之處,而非由買方行為或疏忽造成,在成交日期後的六個月內送達書面通知後,發展商須於合理地切實可行的範圍內,盡快自費補救。《條例》並不削弱買方按普通法、或其他法律的權利或補救。由John提出維修至今已有大半年時間,是否已超過「合理期限」? 是John能否透過民事索償追討的基礎。 我們曾經發信向長實查詢,不能在地下重鋪煤氣管道的原因,發展商回覆指出,由於該段煤氣喉管內藏於混凝土樓板鋼筋之下,故拆除原有喉管,於同一位置重新鋪設並不可行。所以發展商按單位實際情況,作出切實可行之維修方案,而方案亦得到煤氣公司之認可,符合相關建築法例及公契要求。接駁工程由煤氣公司認可承建商負責,工程完成後,煤氣公司會提供五年保養期,但業主對發展商的說法並不滿意。因為John曾自行向煤氣公司查詢,煤氣公司認為重鋪地下喉管可行,但重鋪地板等工程,煤氣公司則不會負責。 重鋪地下煤氣管是「不為」還是「不行」? 如果如發展商所說的「不行」,而需要採用替補方案,也就是由外牆接駁喉管,這裡卻又涉及幾個議題。第一,究竟相關接駁煤氣喉管的工程需否經屋宇署入則呢? 因煤氣管道並不屬於《建築物條例》所規管,在核准圖則中不會顯示出來,故此跟屋宇署規管無關,但氣體安全問題又會否受其他部門監管呢? 我們向機電工程署查詢,職員指煤氣喉管受第51C章《氣體安全(裝置及使用)規例》所規管,除了要由合資格人士安裝,如果用戶喉管要穿過實心牆、樓板或台階,必須要有足夠保護裝置令喉管不會移動、盡量以最短及可行距離穿過,需塗上油漆避免侵蝕、及套封在喉套內。 假如經由大廈外牆接駁煤氣喉管合例,但如此做法又是否符合公契要求? 前提就要確定,究竟該段「煤氣喉管」屬於小業主,抑或由大廈負責? 翻查「Sea to Sky」主公契及副公契,雖然住宅部份的公共設施包括「氣體喉管」,但必須是 not for the sole benefit of any owner,也就是不屬於業主獨家享用的「氣體喉管」,才屬於公家部份。由於該段煤氣喉管屬於John單位獨家享用,所以按字面理解,應該要由業主John負責。 然而,一條原本屬於業主獨家享用的煤氣喉管,現在要經過大廈外牆接駁至另一個地方,公契是否真的容許? 畢竟公契列明,小業主不能對單位以外的地方作結構修改及僭建。根據公契,確立公契經理人對公共設施有exclusive control,也就是獨家控制權,而他們有責任保持公共設施良好運作。 如果大廈外牆的控制權仍在發展商手上,他們理應可以行使權力讓業主獨享的煤氣喉管,經公共地方接駁至另一地方,但他日發展商把外牆業權轉讓予法團,屆時業主需要維修該煤氣喉管,法團還是否容許、抑或要經過什麼手續? 這一點也是John特別擔心的事。 律師謝天良向我們《胡 ‧ 說樓市》表示,倘若業主接受發展商替補方案,要有心理準備承受之後的不確定問題。入伙至今九個月,煤氣喉管一直未維修妥當,若能證實發展商毁約,則可要求發展商按合約條款還原及修正,業主期內的損失,包括維修工程、以及因維修導致外出租樓的支出,都可向發展商索償。另外,租客租賃期間未能使用主人房煤氣爐,也有權向業主追討,要視乎業主能否用其他方法,如在主人套廁先安裝電熱水爐,以短暫解決問題。
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