胡‧說樓市|新盤連環劈價,小陽春如何是好?

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政府全面撤辣後,多個發展商都搶閘推售全新盤,二手業主也願意讓步,令撤辣後的樓市展現出多年未見的旺勢,只是隨著近期走勢有放緩跡象,大家都開始討論,究竟小陽春旺勢還能否持續? 今集我們會一起探討此議題。

討論這個議題之前,值得我們由一手供應開始說起。房屋局數字反映,截至2024年首季,一手貨源高達112,000個,創出政府自2004年有統計以來的新高。這些供應包括21,000個現樓貨尾,以及72,000個樓花未售的單位。若撇除等待動工的遠期供應19,000伙,單計這些短期供應,已佔可供發售貨源的83%。

但每一年,我們有多少需求呢? 以過去五年一手註冊量推算,平均每年吸納14,959個單位,現時一手貨源可說相當澎湃,足以應付全港7.6年的需求。供過於求的大環境下,加上不少發展商手持的麵粉,都是在樓市未轉角前以高價吸納,故發展商在未撤辣前確實很難去貨。

全面撤辣就成為發展商的出貨契機,即使地皮高追購入,但他們取態也寧願套現至上,畢竟大家一開始也難以評估撤辣後的市場去向,總之就要搶灘,所以全面撤辣後的一手盤策略也是先量後價,甚至有新盤較上一期劈價20%以上推售,目的就是要搶客源,甚至二手客源都要搶。

受制一手樓開始減價,若二手業主不讓步,根本就難以找到買家承接。因為只要業主稍為強硬一點,準買家絕對有條件在一手市場尋找貨源。換句話說,全面撤辣後,減價盤才能出線,市價盤只能待價而沽,所以大家都會發現全面撤辣後的二手成交,仍不乏蝕讓急走貨。

供應層面充裕,購買力也因全面撤辣而陸續釋放。說到底,全面撤辣最受惠的人還是境外客。買新樓受惠新盤劈價20%,不用再繳付重稅,變相買樓再打折,所以對照本地買家來說,他們受惠程度最大,也成為樓市最大動力。本地客則主要受惠於放寬按揭成數及暫緩壓力測試,面對境外客群起入市的氣氛,靜候多時的他們也決定要入市,因為深怕「蘇州過後無艇搭」,樓市再被谷起。

這也大致總結全面撤辣後的一二手市況,量升價卻未見大升,也就是我們所看見的小陽春旺勢。只是隨著近期部份劈價新盤,在第二輪銷情後繼無力,十大屋苑周六日成交回到淡市水平,大家又開始關注,究竟之前一鼓作氣的旺勢能否保持? 而實情背後要評估的一個因素,就是發展商劈價推售新盤所帶來的影響。

一手樓劈價推售,固然可鞏固發展商的短期業績,但實情二手市場卻繼續捱打,業主要出貨,也難免要面對割價沽貨的現實。還有一點,就是現時不少劈價的新盤均為項目發展的二期,銷售期橫跨轉角市的新盤項目,一期業主還未上會,已因二期劈價而淪為蟹貨或負資產,不單影響上會氣氛,更令財富效應逐漸消失。以前物業升值,換樓客可套現大筆資金升格,但隨著蟹貨被套牢,業主卻失去動力換樓。

雖然全面撤辣本可為換樓客拆牆鬆綁,起碼先買後賣不用預支辣稅,但效力卻因樓價下跌而抵銷。換句話說,以現時一手樓劈價推盤推測,某程度是透支部份換樓客購買力。日後是否仍有足夠購買力支持樓市,還看有沒有其他新資金,如境外客的補充。當然關鍵也視乎發展商會否繼續劈價賣樓,而這又回到基本步,究竟十萬貨源的去庫存速度如何?