胡‧說樓市|撤辣後的全新環境! 遠期樓花成輸家

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未知道撤辣有沒有成效,但政府估算在沒有辣稅支持下,印花稅收入也有710億元,比今年度實收500億元,不跌反升42%,足見他們對此很有信心。究竟新稅制及新按揭成數下的樓市,會迎來什麼轉變? 今集我們一起分析。

在炒家角度,無額外印花稅,等於即買即摸的環境再度成型。觀乎近期中小型住宅的租務回報都達到3.5厘以上,對炒家亦多了一份底氣,因為一旦短炒無人承接,起碼把物業放租也能收到3.5厘回報,雖然回報較銀行定存少,但也不排除部份炒家會勇於嘗試。

當然炒家除了考慮樓價是否存有水位之外,還會多考慮兩個因素,包括究竟成交期是否夠長,令他們有足夠空檔摸一轉。以前在長成交期支持下,炒家有足夠時間尋找下一手買家,以及有足夠時間令樓價升值,故半年以上成交期的物業,對他們特別吸引。只是對照今天樓市,長成交期是否一定確保有樓價升幅,大家也未必知道,但起碼拉長時間總較短成交期來得安全。

不過,炒家考慮的第二個因素,還有佔成本一大部份的印花稅。印花稅何時支付,對他們尤其重要。90年代,當時印花稅是在簽署轉讓契約時才須支付,換言之,若炒家以確認人身份轉讓物業,並不會由他簽署轉讓契約,大可跳過支付印花稅的責任,變相只需要籌足首期及訂金,便能夠刀仔鋸大樹。

及後有段時間,因為炒風太過嚴重,政府要求買家在簽署正約後便要繳清印花稅。1999年,因應樓市回落,時任財爺曾蔭權在《財政預算案》中,把住宅樓宇買賣印花稅延至交易完成後才需繳付,而這項措施一直維持十年至2010年,政府才通過修訂《印花稅條例》,取消價值2,000萬元以上延遲繳付印花稅;並在2011年,連2,000萬元以下的物業也被取消延交申請。此後,買家必須在簽署合約後的30天內繳付印花稅。如果相關政策沒有放寬,或印花稅沒有進一步下調,對炒家仍是一重枷鎖。

全面撤辣迎來另一個轉變,會出現在長樓花期的新盤上。以前買家熱衷購入樓花項目,是因為只要放低少量首期,就可以在樓花期睇到尾,待落成時才上會;部份發展商會利用長成交期,配合付款辦法吸引炒家,如提供首兩至三年「供息不供本」等方案。

對炒家來說,若開售價格具有合理水位,或當時樓市處於上升軌,如此安排的確有一定吸引力,畢竟「額外印花稅」的禁售期,是由簽署臨時買賣合約一刻計起,故基本上到入伙時已經鬆綁,可以沽貨賺取差價離場。

從今天起,類近樓花期放盤再沒有相對優勢,因為不論什麼物業,即日起已經再沒有任何綑綁期,反之購入樓花項目的物業,則由以前最受惠變為最不受惠。事關一手樓在落成前不得作任何轉讓或轉售的安排,並沒有轉變。

我們向「地政總署」及「一手住宅物業銷售監管局」查詢,究竟新盤樓花期內能否轉讓,以及舊契物業是否受到限制? 地政總署回覆指,未建成住宅物業在簽訂轉讓契約前不得轉售,相關規定會列於買賣合約標準格式內,並會在發出售樓紙時明確列出。至於「非同意方案」的發展項目,也就是舊契樓並不受制於「同意方案」的規管,而一手住宅物業銷監管局回覆指,以確認人轉讓的方式轉售一手住宅物業並非《一手住宅物業銷售條例》的規管範圍。

當其他物業在全面撤辣後,已經可以自由買賣,長樓花期的項目仍受制於樓花身份而不能轉售。這對於一些持有長樓花期項目的發展商來說,除非給予更大幅度的折讓,或提供新穎的付款辦法,否則跟現樓相比,可能會稍欠吸引力。

第三個轉變,是以前千方百計換取「首置客」身份的買家,日後不用再煩惱。以前一些換樓客,他們總會苦惱如何釋出「首置客」名義買樓。因為「首置客」在稅務上可獲取最大優惠,以最便宜的第二標準稅率計稅,故不少兩夫婦也要作內部轉讓、或者甩名,然後再以首置身份入市。在全面撤辣後,「首置客」與「非首置客」的待遇已經完全相同,劃一均以第二標準稅率來繳稅,故也不用大費周章處理甩名問題。

當然還有更多變化,包括對樓市是否真正有刺激、成交會否回升、樓價會否止跌等,這些還要配合市況變化、大市氣氛,以及息口環境等,我們仍有待觀望。