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胡‧說樓市|應課差餉租值跌咗幾多?
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「應課差餉租值」是假設物業出租時所收到的年租,是政府對物業租值的估算。這份載有全港住宅及非住宅物業的「租值冊」,署方最近開放予公眾查閱。兩年前,我們曾經抽出十大屋苑呎價最高的單位,檢視其「應課差餉租值」;兩年後的今天,再覆檢同一批單位,情況又如何? 又有何新發現呢? 新一個財政年度,政府寬減首兩季差餉,住宅物業以每戶每季1,000元為上限,較剛過去年度及對上一個年度,首兩季寬減1,500元上限、其後每季寬減1,000元上限,顯然財爺給小市民的紓困措施已縮水,但這是否代表我們要繳交很多差餉? 背後視乎「應課差餉租值」高低。 經過對照,我們發現十大屋苑「應課差餉租值」普遍滑落,過去兩年平均滑落2.3%。當中,跌幅最深是鰂魚涌「康怡花園」,其租值跌幅8%,成為十大屋苑中跌幅最大的單位。緊隨其後的「麗港城」跌5%,「海怡半島」、「太古城」分別跌4%及3%。至於餘下單位,包括「美孚新邨」、「黃埔花園」、「新都城」及「映灣園」均沒有變化。 政府給予的差餉寬減金額縮水,但也因租值滑落,變相抵銷一部份影響。當然對沖效應有多大,就因不同單位而異。以跌幅最大的鰂魚涌「康怡花園」為例,這個位於「B座高層1室」的單位,當年以1,650萬元、超過每呎22,000元的歷史高價售出。2021年時,政府評估「差課差餉租值」為268,800元,相當於月租22,233元,但兩年後的今天,租值卻滑落至247,200元,相當於月租20,600元。 若以業主每年需繳付「應課差餉租值」5%作「差餉」計算,兩年前,業主可享較大幅度的差餉寬免,但當時也因租值較高,故在2021年首兩季「應繳差餉」為1,860元,其後兩季則為2,360元,全年合共支出8,440元;兩年後的今天,寬減幅度少了,但租值卻同步滑落,首兩季每季應支付差餉2,090元,其後兩季每季支付全額3,090元,故全年支出10,360元。對比之下,業主要支付的「差餉」較兩年前多1,920元,高出22%。
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