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胡‧說樓市|回顧2022年–到底發生過什麼事?
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2022年的樓市,原本人人一面倒看好,怎料年尾卻是倒跌收場,中間發生過什麼事? 就讓我們在2022年的最後幾天,跟大家一起回顧吧。 2022年初,疫情一度轉趨緩和,大家開始談論何時解封、中港兩地何時通關,而本港幾間主要代理行對於樓市的預測,年初也一面倒估計上升,綜合估算,估計升幅3%至10%不等。 就連財政司司長陳茂波在二月發表的《財政預算案》,都流露出樂觀情緒,預計全年土地收益達1,200億元,雖然較去年修訂預算少15%,但仍然是歷年第四高的估算。政商界對後市相對正面,可能由2020年至今,疫症已擾攘兩年多,覺得是時候復常,卻低估新一波疫情的衝擊,所以全年埋單,賣地連補地價收益僅錄得374億元,暫僅達標30%。 樓市成交之低迷,全年也難以轉勢,一手埋單只有10,131宗成交,二手只錄得35,357宗成交,按年分別回落42%及41%,成交金額分別1,096億元及2,861億元。 令樓市真正出現轉捩點,有三個轉勢訊號。第一,大型發展商帶頭劈價賣樓。新地在今年七月帶頭減價賣樓,其位於屯門54區的「NOVO LAND」以低二手價10%開售、平均呎價13,000多元。當區內二手兩房索價700多萬元,同一價格在「NOVO LAND」可買三房;手持近500萬元,區內二手只能購入開放式單位,「NOVO LAND」卻可升格兩房。發展商劈價跟二手市場搶客,影響所及,其後部份發展商要跟風減價散貨,部份堅持高價或貼市價賣樓,則難逃滯銷厄運。 第二,移民盤急走效應。始終離港後才沽貨,有機會被移居國家徵收重稅,令有意移民的港人有較大出貨意欲,亦提供議價空間。特首李家超在十月的《施政報告》,提及本港過去一年有14萬人口流失,其後還透過「先付後退」印花稅的模式,希望以海外專才的購買力,補足每況愈下的樓市,當然成效還有待觀望。 第三,就是美國正式進入加息周期,本港銀行率先上調拆息按揭鎖息上限後,在今年九月開始加息,最優惠利率由原先5厘,反覆上調62.5個基點,樓按息口攀升至3.625厘,每100萬元貸款額,以前月供3,900多元,現在上調至4,560元。雖然金管局在銀行首次上調最優惠利率翌日,同步放寬壓力測試至兩厘,但也難抵銷不斷加息帶來的負面影響。年尾代理行高調宣布,若政府堅拒撤辣,後市跌勢難以估計,亦警告會大幅關閉分行,跟年初的樂觀取態南轅北轍。
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