胡‧說樓市|中美齊放水,新盤戰場主宰後市發展

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香港跟隨美國減息後的首個周末,二手成交依然疲弱,但接下來的第二周,兩個新盤的開售卻打破了這一狀況,因為售樓處出現了久違的萬人空巷景象。英皇國際在跑馬地的「ONE JARDINE'S LOOKOUT」及新地在元朗站的「The YOHO Hub II」均吸引大量人潮。市場人士形容樓市迎來小陽春,情況是否真是這樣呢?

首先,我們要認清一點,傳媒拍到售樓處人山人海,未必真正代表樓市大旺。「ONE JARDINE'S LOOKOUT」累計收到大約2,000個認購登記,以首批85個單位計算,超額22倍。若每位買家最多提交兩票,扣除發水因素,意味著約有1,000人希望認購這個樓盤。

之所以出現人山人海,乃因「ONE JARDINE'S LOOKOUT」改變了以往新盤的銷售手法,要求所有準買家同一時間在售樓處集合,抽籤後即場銷售。結果包括親友與地產代理在內,短時間內大量人湧至售樓處,形成了人山人海的效應,成為了推動銷情的「人肉佈景板」。

這種做法與以往新盤在截票後、開售前一天進行抽籤並公布結果不同。因若手持後號的準買家,知道揀樓機率極低,通常選擇不出席;今次手法則逼使所有入票的買家同時到場,某程度上是一種營銷造勢策略。

但撇除以上因素,減息後開售的兩個樓盤,初步銷情亦交出理想表現。跑馬地「ONE JARDINE'S LOOKOUT」以區內七年新低的價格開售,結果85個單位連同招標單位,共售出95個,佔全盤123個單位的77%。

「The YOHO Hub II」共收到4,300個登記,推售第六座120個單位,售價較上一期低28%。雖然首日未能完全售罄,但累計售出114個單位,佔首批貨源的約95%。

實際成交顯示,在目前市況下,當價格降至一定水平,市場有一定數量的買家接納。未來樓價能否穩定,需觀察這波購買力消化後的市場承接力,尤其是新地「天璽 ‧ 天」的銷售表現。同時,新地在「天璽 ‧ 天」首輪推出後,價格會如何調整,以及下一個新盤的定價策略,均是重要參考。

今日的情況與二月時全面撤辣也有相似之處。雖然減息如同撤辣般有利樓市回穩,但面對十萬伙供應壓力,當中超過80%為即售現樓及樓花餘貨。發展商需要把握時機清貨套現,若未能減磅至合理水平,能否維持此次降幅推售,是減息成效的真正考驗。

還有一點是,二月全面撤辣時,發展商尚未打起價格戰,但隨著後來的新盤逐個劈價,近年購買新盤的買家由平手變輸錢,乃至最悲觀的負資產,換樓購買力也因而消散,這直接影響後續的購買力。

不過,與二月全面撤辣不同的是,今次美國公布減息後一周,中央政府多個部委大規模放水救市,包括降息降準及資金注入內地股市及樓市,政策與往常的去槓桿完全相反,超出市場預期,刺激本港股市成交額連日創歷史新高。在財富效應與熱錢推動下,能否進一步刺激樓市交投,也是未來樓市發展的重要指標。