胡‧說樓市|長策會周年報告搬字過紙,原來成日估錯私樓需求?

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原來較早前,房屋局已公布《長遠房屋策略》周年進度報告。這份報告每年更新時,我們都會跟大家再分析一次,因為這關乎到未來一年政府會推出多少官地,全部都用這份報告的「需求預算」作為依歸。這一份2013年已經出現的報告,過了十年時間,究竟估算與現實之間有沒有落差呢? 今集想拿它來跟現實對照。

2023年更新後的需求預算,政府預計未來十年,全港共需要440,000個單位,當中私樓佔132,000個,換言之,平均每年的私樓需求量為13,200個。在跌市下,這個數字反而較2022年估算的12,900個還要高。

明明是跌市、明明息口高企、經濟前景不穩,大家都感受得到,但偏偏政府估算的需求量卻逆市增加,令人百思不得其解,這背後跟長策會推算「需求預算」的僵硬計算基礎有關。說它僵便,因為住戶數目淨增長是否一定要跟本地生產總值掛勾? 私樓重建拆卸數目所影響的住戶數目,用市建局數字來推算,是否能切合現實? 以往我們都討論不少。

但今年有一個數字,就無可能不考慮。政府以往推算非本地人士買樓,是利用「買家印花稅」數量來估算,但明明特首在《施政報告2023》已公布「先免後徵」計劃,而近期也不斷有報道海外人才湧港置業,但如果繼續用「買家印花稅」作為統計基礎,這個數字已經完全沒有代表性,不單會低估實質數字,還會錯判形勢。

總之,看畢2023年的周年進度報告,你只會感受到一份機械式、搬字過紙的報告。因為細心翻閱報告,再跟前年、大前年及之前的報告對比,除了只改動幾個數字外,其餘遣詞用字、論點、論據全部一樣,連特首剛公布的新措施,針對海外客的計算基礎中,為何沒有考慮在內? 報告隻字沒有提及。

諷刺是這成了政府施政方針,究竟市場的需求有沒有被曲解? 既然這一份報告,自2013年起,政府已經對私樓需求作估算,經歷十年光境,實際上有多反映現實呢? 也是時候來一個對照。

長策會過去對私樓需求的預算,大致經歷「先高後低」,由2013年至2017年平均一手需求量,大致維持按年18,000-19,000伙之間。2018年政府扭轉公私營房屋比例至七三比,成為分水嶺,其後由2018年至2023年間,一手需求量大致為每年12,900至13,500個單位之間。

抽出2018至2022年止的五年數字來看看,跟同期的一手註冊量對照,長策會估算可謂全不準確。好像樓市如日中天的2019年,當時全年一手註冊量21,038宗,但政府估計期內一手需求為12,900個,把整個市場的需求量低估近40%;開始受加息影響的2022年,全年一手註冊量只有一萬多宗,但政府卻估計需求為12,900個,高估了26%。

過去五年,政府估計私樓供應約為65,100個,但同期一手樓成交79,875個。簡單來說,如果政府真的用這個私樓需求預算作推地依歸,期內新盤起碼有14,775個短缺,而最終只因2021年政府推地量大幅超過長策會需求預算目標,才令埋單的面數有76,400個單位,把兩者差距收窄,但仍然未足以應付期內一手實際需求量。

當我們常常說數字不騙人,但關鍵是數字的統計基礎是否正確。我們要了解市場私樓需求量,與其要用到如此迂迴且僵化的方法左計右計,何不直接實時參考一手註冊量? 這不是對了解一手需求量來得更直接嗎?