【胡.說樓市】買新樓想用發展商二按 臨成交竟無影?
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二手貨源短缺,業主市主導下, 唔少人都希望買新盤,一來新淨省卻裝修費,二來有發展商付款辦法較易上會,但唔好諗住落完訂就坐定粒六,皆因問發展商借錢竟會隨時躂Q,嚴重者要撻訂離場!?
《胡.說樓市》早前就收到觀眾求助,表示受發展商「高成數按揭」吸引,購入白石角一個全新樓盤。
用發展商二按,要特別留意能否過到壓力測試,只因金管局規定,準買家需得一按銀行同意,才可承造二按。至於銀行是否接受二按,很多時會計算準買家能否通過「壓力測試」,背後又需以二按較高息口部份加三厘作計算基礎。
求助觀眾,明明有超高入息,自信可通過到「壓力測試」,只是當他們向發展商提出申請二按,態度卻是相當被動。觀眾指:「買入後,想申請做二按申請時,卻面對非常大的困難,除了聽說他們有自己的審核準則外,重點是用一個星期時間打電話預約留言都無人覆,確實上去辦公室申請的時間,這樣對剛剛簽合約的買家來說,會是非常擔心。」
究竟得到銀行同意後,是否代表發展商或財務公司就一定要批出二按?他們有沒有審批標準? 答案是沒有。因為當中並沒有清晰指引依從,審批過程絕對主觀。我們翻查近期有提供一二按的樓盤價單,是如此描述的。
「買方及其擔保人須提供足夠文件證明其還款能力,包括但不限於在指定財務機構要求下提供信貸報告、最近兩年稅單、其他收入證明或銀行紀錄。」「第二按揭貸款批出與否、批出貸款金額及其條款,指定財務機構有最終決定權。」
財務公司在成交前拒批二按,隨時令準買家失預算,可能需要自己抬錢上會、找擔保人協助,甚至最嚴重撻訂離場。對剛簽合約的準買家來說,說不憂心就一定假。因此準買家對高成數按揭的計劃申請,一定要相當小心。
我們向白石角樓盤的發展商查詢,回覆指賣方指定財務機構提供的按揭貸款,毋須進行「壓力測試」。買方提供要求文件後,若證明買家有足夠還款能力,指定財務機構會批出貸款,同時會因應信貸審查及評估結果,對有關付款計劃所述的條款作出調整。
但實情就算想在事前了解清楚,又是否容易?《胡.說樓市》早前也收過觀眾私訊,表示打算入標競投一個新盤的單位,並希望在事前了解付款辦法,卻不得要領。請留意下一集故事,我們繼續探討新盤付款辧法透明度不足問題。
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