胡‧說樓市|新地出奇招谷客! 樓價墊底幫唔幫到手?

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多個新盤在《施政報告》後登場,推出的樓盤或許未必很矚目,但付款辦法卻相當吸睛。新地推售屯門「NOVO LAND」2A期,加推93個單位,即供平均呎價13,288元,較上次推售低約2%,今次發展商不單繼續為買家提供「供樓利息」補貼,最特別是幫買家樓價墊底。是否純粹噱頭、抑或反映連發展商也不看好後市? 對準買家上會有否實際作用?

一如以往,新地樓盤的付款辦法,總是大堆頭到令人摸不著頭腦。如果簡單劃分,就分為提供折扣額最高15%的「即供」、之後就是類近「建築期付款」的「靈活付款」及「更上一層樓靈活付款」,你可選擇分別盡取折扣率13%及5.5%,又或者選擇減少折扣額,但換取發展商的「印花稅」回贈。業主還可以搭配發展商財務公司一按、二按、以及借取120%貸款等安排。

有別於上次只補貼利息,今次發展商還為買家「樓價墊底」。補貼利息的做法是純粹補貼業主高於3.375厘的利息成本,補貼金額以樓價1%為上限。很明顯,銀行加息幅度遠高於預期,買家因供樓利息上漲而影響入市意欲,發展商無可避免要作出回應;但今次為「樓價墊底」,其釋出的意義卻是截然不同。

「樓價墊底」,發展商命名為「置開心」樓價保障,樓價保障金額,以購入單位的「合約價」為基礎,並按期內的樓價跌幅,發展商承擔當中的50%跌幅,並為買家作出賠償,但賠償是有條件的,就是保障金額上限為樓價5%,並規定只可以申請一次。因此倒轉推算,只要樓價跌10%,仍可跌入發展商包底範圍,並可盡取賠償金額。

以入場單位即供價335萬元為例,若期內樓價跌5%,發展商會賠償當中的50%,也就是83,750元;但如果期內樓價跌10%,發展商賠償當中50%,也就是16.75萬元,而這是買家可獲取的最高賠償金額。

今次為樓價墊底的做法,凸顯出兩個重點。首先,某程度反映發展商對後市欠缺信心,因為連他們都覺得,《施政報告》減辣無助救市,樓價愈跌愈有,否則他們不會出動如此招數。最起碼,他們要釋出的訊息是:「樓價跌? 不要緊,發展商會賠給你。」目的就是要向準買家派發定心丸。但都要留意,正因為新地只為樓價跌幅包底一半,而且所謂包底金額,最多只是樓價半成,根本有一半跌價風險,仍要由業主自行承擔。

第二個反映的重點是,銀行對按揭的取態或許轉趨審慎。最近,我們《胡 ‧ 說樓市》已相繼聽到有部份入伙新盤,銀行拒絕再按「合約價」來批出貸款的消息,而是按個別情況重新考慮。今次「NOVO LAND」2A期預計關鍵日期為2024年5月16日,也就是距離今天約半年時間,碰巧發展商計算的「樓價跌幅」就是以預計關鍵日期的月份劃線。

「樓價跌幅」是以2024年5月份差估署「私人住宅較受歡迎屋苑的售價指數」中的「所有類別(新界)」,對照簽臨約時的相關指數而決定。雖然表面上,發展商補貼上會前的樓價跌幅,但實際上作用不大。

理據是如果樓價真的下滑,但你又打算用發展商「墊底費」來補差價上會,實際上並不能做到無縫交接,無論如何都要先墊支。因為用政府數據計算樓價實質跌幅,不是在上會一刻便能結算,每個月差估署公布的樓價指數僅為臨時數字,直至修訂為正式數字,起碼需時三個月。雖然準業主可於明年10月前申請樓價保障,但若以5月劃線,則起碼要等到2024年8月才可得出正式指數計算賠償金額,這已經超過了上會死線。

還有一點要留意,如果你買樓時選用財務公司計劃,則不能選用「置開心」樓價保障,一定要用傳統持牌銀行的按揭才受理。因此,若你選用發展商財務公司一按、二按等計劃,也等於失去了相關權利。

可能你會問,要如此「整色整水」,發展商何不直接減價5%? 一來,推出奇招可以製造市場話題,可以搶奪市場焦點。二來,相對於直接減價5%,如果樓價於期內沒有10%跌幅,此舉可以減少發展商荷包損失,而最重要的考慮,當然就是要保住面價,畢竟之前買入的業主相對高追,他們未必全部完成上會,發展商直接減價可能增加上會難度。