胡‧說樓市|負資產再升,財仔Call loan是否已成常態?

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最近有報道指,部份一手買家持有的物業突然被要求提早還款,否則要支付高達10厘的按息。說穿了,就是因為樓價滑落淪為負資產,財務公司降低風險的做法。這類官方未能統計的「隱形負資產」,昔日發展商透過財務公司高成數按揭催谷銷情,不少買家都曾選用這類計劃,來到轉角市的今天,相關個案會否陸續有來?

繼之前屯門NOVO LAND有call loan事件後,近日市場傳出另外兩宗個案,一宗是屯門滿名山,報道指,該業主幾年前以2,700萬元買入一個四房單位,並向財務公司借取60%按揭。當時的按揭條款為首三年免息至1厘,第四年則會跳升至5.875厘,即使業主準時供樓,但由於物業估值持續滑落至2,500萬元,財務公司要求業主付淸200萬元的差價,否則就會把按息上調至10厘。

市場報道的另一宗個案則在何文田皓畋,業主當年以約1,000萬元購入,並借取80%按揭,即約800萬元,低息期過後,財務公司就以估值滑落為由,要求業主補差價200萬元,否則要以10厘供款,但報道指,業主借取80%按揭後,因為樓價升幅並不顯著,故難以轉按至傳統銀行。

過去曾提供發展商財務公司按揭的樓盤,不時都傳出爭拗。恆大‧睿峰原本承諾包借高成數按揭,後來卻出爾反爾;又或者,長實康城Sea to Sky設定內部借貸上限,令部份買家,即使有財力,但也不獲批出按揭。我們先不說這些問題,只談論成功申請後的處境,原來都很容易出事,因為這些計劃本身就屬於「先甜後苦」的糖衣毒藥。

部份高成數按揭計劃,起首幾年息口可跟傳統銀行看齊,但到第四、五年卻大幅跳升。縱使某程度紓緩業主起首幾年的供樓壓力,但蜜月期過後,也要面對轉按抉擇,若不能轉按至傳統銀行,則要捱貴息。然而,要達至轉按門檻,樓價必須醞釀較大升幅,對於一些「供息不供本」的計劃,甚至首幾年只支付利息、卻不供本金,當蜜月期過後,你會發現不曾償還一元本金,若物業沒有足夠升值空間,根本談不上轉按,結果業主處境就很被動。

來到今天當樓價逆轉時,財務公司為求自保,也有權要求買家提早償還貸款,否則要繳付較高利息,某程度就是用另類方法迫業主就範,盡早轉按至傳統銀行。現在回想過來,發展商成功去貨,財務公司又成功賺息,業主的位置卻是最下把。

類近問題的規模有多大呢? 雖然相關情形,隨著政府放寬按保下,高槓桿買家已轉移至傳統銀行上會。2020年後落成的新盤,財仔一按的比例已回落至10%以下。以2023年落成的新盤為例,暫時只有92宗選用發展商一按,佔比跌至5.1%,但不要忘記,發展商高成數按揭計劃的樓盤,未放寬按保前的比例,可以高達15%以上。

例如2018年,共有2,716個買家,選用財務公司的按揭計劃購買新樓,佔整體比例達17.2%,即是100個新盤買家,便有17個倚賴發展商的高成數按揭,2019年的比例也有14%。這批買家在樓市最熾熱時以高溢價購入新盤,若在過去幾年未能成功轉按,現在樓價回落下,今日就成財仔call loan的高危,也就是我們所說的「隱形負資產」。