胡‧說樓市|荃灣油柑頭地流標,衰在難計數?

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政府今個財政年度推出的第二幅招標土地,是荃灣「油柑頭」首置上車盤地皮,最終卻流標收場,除了反映發展商對前景審慎外,原來塊地都唔係咁易食,今次同大家實地考察!

論樓面、論單位數目,地盤可建樓面1,046,280呎,需興建最少1,940個單位,都算是大型住宅項目,政府亦有設定單位面積下限,規定日後單位面積最少280呎,而且70%單位要有375呎以上。

麗城一帶四個主要屋苑,包括「麗城花園」、「灣景花園」、「翠濤閣」及「韻濤居」,樓齡已達23至41年之間。雖然對新樓指標作用有限,但卻可協助我們確定區內市價,現平均市價介乎每呎10,330至14,400元之間,中間數大約12,000多元。首置上車盤規定要用80%市值發售,屆時測量師會根據周邊二手交投及氛氛評估,若一切沒有太大轉變,首置上車盤以市價八折推售,平均呎價起碼達9,600元。

如果發展商只能以每呎9,600元推售,倒轉推算其利潤卻是微乎其微。市場對「油柑頭」的估值也出現分歧,由下限23億元至最進取的41.9億元,相當於每呎地價2,200至4,000元。我們假設發展商建屋時把項目可建樓面發水10%,把每呎地價攤薄至2,000至3,640元。用最保守的估算,建築成本平均每呎約5,000元,日後賣價要推高至8,050至9,900元,才能確保有約15%利潤。

前提是市況不變,而建築成本不會因複雜的工程問題而超支,發展商才能勉強計算利潤。重要的一點是,日後售樓所採用的市值,房屋局會有最終決定權,說若政府不滿意估價報告,亦可隨時推翻。這些不確定因素都令項目只收到一份標書,最終流標收回,市場並不感到意外。

此外,合資格購買首置上車盤的買家,入息及資產上限為居屋上限再加30%,也就是一人申請者入息限額為31,000至40,300元,資產限額為73.5萬至95.55萬元;二人或以上申請者的入息限額為62,000至80,600元,資產限額為185萬至240.5萬元。倒轉推算申請者的購買力,若時息口不變,並以全數資產作首期上車,一人申請者最高可負擔516萬元,二人家庭申請者則為1,081萬元。

有此等負擔能力的申請者,以前可能未必夠買私樓,但隨著樓價回落,一般中小型私樓樓價已回落至647萬元,二人家庭可直接購買私樓,亦無必要購入首置上車盤。雖然申請者可用80%市價買入「首置上車盤」,但卻有五年禁售期不能套現。而且發展商必須一次過推售,不能用斬件式手法營造熾熱的銷售氣氛,購買力的不確定因素也是嚇怕發展商的原因之一,最終導致土地流標。