胡‧說樓市|減辣還是撤辣,這是一個值得考慮的問題

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辣招是否已完成歷史任務? 這個話題仍舊有爭議之時,無論政黨、前任特首及財爺、以至地產業界卻如出一轍,要求政府減辣、撤辣。對於這個話題,似乎特首李家超也避無可避,應該會在新一份《施政報告》中回應,但如果政府真的減辣或撤辣,又如何平衡各方訴求?

2008年金融海嘯後,量化寬鬆令本港樓市面對資產泡沫問題,樓市從谷底急速反彈,引來炒家入市炒一轉,即買即摸,賺10至20萬元的故事都時有所聞。政府在2010年11月實施「額外印花稅」,目的是希望擊退炒家,但成功擊退炒家後,卻令真正用家因辣稅而不敢輕易沽貨,換樓客一動不如一靜,反而導致市場放盤量萎縮。

盤少價高,反令樓價愈升愈有,引來大量內地客及境外客入市,有新盤曾出現過半買家為內地客的情況,令政府不得不實施「買家印花稅」來增加境外客持貨成本,及推出「雙倍印花稅」來減少投資者需求。回顧實施十三年的辣招,政府眼見樓價超出小市民可負擔水平,認定跟供應不足有關,希望爭取時間製造土地供應,同時藉辣招拉停樓市升勢,因為只要供應到位,樓價也會自然回落。

十三年過後,美國開始退市、本港新盤供應超過100,000伙,相當於六至七年吸納量。自通關後經濟復甦不似預期,連環加息下,令發展商難以去貨,骨牌效應下,發展商資金回籠速度慢,投地意欲大減,政府庫房收益不達標,財赤較想像中嚴重。部份人還把125萬私樓業主綑綁,表明不減辣或撤辣,樓價回落會影響社會穩定。市場對減辣、撤辣呼聲高漲,但這是否代表辣招已完成歷史任務?

整體樓價自2022年中開始見頂,高位回落18%,現時大約重返2017年價位,但仍然較1997年最顛峰時高出53%,一個少於45平方米的中小型住宅,平均售價618萬元,90%按揭,起碼要有56,000多元入息才獲批貸款,根本以私樓家庭入息中位數40,000元來說,也是供不起,現在市況仍未談不上是小市民可負擔水平。支持及反對減辣、撤辣聲音參半,政府怎樣平衡各方訴求?

第一個要回答的問題,是應該「撤辣」,抑或「減辣」? 純粹是「減辣」,也就是微調各辣招,若政府希望透過減辣催谷成交及市場氣氛,這個力度是否足夠呢? 事實上,觀乎去年的《施政報告》,已放寬專才來港住滿七年可獲退稅的安排,某程度也是將「買家印花稅」減辣,但實際成效呢? 根據去年至今的實際成交及樓價走勢,都已引證效用不顯著。

但如果政府選項為「撤辣」,則會否過於激進,而導致反效果? 這裡可能引伸幾個可能性。以目前市況來說,強橫的業主市已明顯扭轉,買賣雙方在議價過程中起碼有傾有講;全面撤辣後,業主取態可以變得突然強硬,屆時成交可能變得膠著,樓價亦可能重新飆升,未上車的小市民或會有更大怨氣;但亦有另一可能,就是大量業主借機出貨,價格可能會進一步回落,達到刺激成交的作用,如果價格回落後,仍沒有買家願意接貨,成交量照舊淡靜,「撤辣」作為最後一根稻草,所釋出的訊號可能更差。

第二個問題:如果「撤辣」是政府的選項, 退市次序,應該是三招一刀切、抑或分階段撤辣? 如果分階段撤辣,應該先撤哪一項? 業界呼籲政府「撤辣」,認為不會導致大量炒家入市,若樓市炒風重現,政府可以重新施加「辣稅」,但這個說法並不負責任,若政府要走這一步,只會予人覺得政府朝令夕改、舉棋不定,故不是一個明智選擇。

按政府當日實施辣招的時序推算,似乎炒風較溫和的,應該是收租客及長線投資客,否則當年不會最遲才出招杜絕;按此邏輯,之後就是境外客,最擔心的就是炒家,但如果先撤銷「雙倍印花稅」或俗稱「劃一15%從價印花稅」,以及「買家印花稅」,卻押後撤銷「額外印花稅」,又會有什麼效果? 政府又會否公布「終極撤辣」時間表?

無論會或不會,即使投資收租客、或者境外客沒有短炒心態,但都想尋求最高的放盤自由度,反正最終也會撤銷「額外印花稅」,又何不待全面撤辣時才入市? 假如政府決定在《施政報告》宣布撤銷「額外印花稅」,翌日一般為「劃線日」,這也代表2023年10月26日或之前三年的買家並不能受惠,但這批買家,卻偏偏在市況最熾熱時高追入市,他們不單未能受惠減辣或撤辣,卻要繼續被綑綁,放盤的機會反而被擠到最後。

已不是減辣、撤辣與否的問題,而是怎樣實施的問題。怎樣執行才能對市場帶來最少動盪,又能換取最大效果? 背後並不止於我們提及的問題,而且亦可隨市場變化而衍生更多可能性,而這就考驗本屆政府的實力、及對後市的評估了。