胡‧說樓市|施政報告減辣失效? 十大屋苑估價繼續跌!

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雖然《施政報告》落實對樓市減辣,但短期內樓市會否有起色,都要視乎減辣能否吸引境外客或買樓收租人士,大家仍在觀望之中,不過我們《胡‧說樓市》檢查十大屋苑估價後發現,《施政報告》宣讀後,估價卻進一步下滑……

特首李家超在任內第二份《施政報告》中,把實施多年的「額外印花稅」,由原來綑綁三年縮減至兩年;「買家印花稅」及「新住宅印花稅」稅率減半;專才買樓可獲豁免「買家印花稅」及「新住宅印花稅」,則實施「先免後徵」的安排。雖然行動上,特首大致回應了市場訴求,境外投資者及收租客在沒有重稅的枷鎖下,買賣成本大減15%,表面上算很吸引,但實質會否吸引這批買家湧港置業,前提還看他們怎樣評估香港前景。

因為昔日支撐換樓市場、被視為最有實力的中產階層,近年紛紛賣樓移民離港,向上流動的換樓購買力都被打斷。而且復常以來,香港經濟動力大不如前,例如曾雄踞全球榜首的新股集資,今年全球排名跌至第八;恒指反覆失守萬八點等因素,都給人感覺復甦步伐遜於預期。以前境外人士就是看中香港國際金融中心的地位,買樓升值空間大,但當各方面表現都走樣時,投資港樓的熱度也自然減退。

對用家來說,看待減辣的心態卻有一點點矛盾。既擔心減辣後,樓價突然回升,二手業主趁勢反價、發展商加價賣樓,他們會更難入市,但如果減辣後,樓價不回升,政府救市失敗,連最後一根稻草也失守之時,樓價只會愈跌會有。相比於境外投資者及收租客,減稅可直接減輕置業成本,用家會更關注銀行取態有沒有變化,當中包括物業是否估足價。

我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部抽出十大屋苑中的55個單位,分別在《施政報告》一星期前做了一次估價,並在《施政報告》翌日再進行一次,我們發現在《施政報告》後,有多達34個單位的估值有下調,佔比高達62%。主要來自太古城、黃埔花園、麗港城、美孚新邨及沙田第一城,餘下38%單位則按兵不動。

好像沙田第一城一個284呎的單位,在《施政報告》前一周的估值已跌穿400萬元,至387萬元,較年初跌價6%,對照全盛時期的估值,也就是2019年3月,當時估價546萬元,回首一看等於身價蒸發29%。怎料在《施政報告》公布後翌日,我們再覆檢其估價,就發現再跌19萬元至368萬元,等於較高位下跌33%。

也可以看看太古城這個單位,同樣也令你感到驚訝。因為其估值滑落的幅度,由最高位的1,416萬元,在五年間逐級下跌,在《施政報告》前一星期的估值已跌至970萬元,相當於跌價446萬元,貶值31%;但在《施政報告》翌日再看一看,卻發現身價至跌24萬元,至946萬元,回落幅度同樣高達33%。

以至美孚新邨,一個位於一期七座的低層單位,估價顛峰時估價高達1,045萬元,但之後已經失守千萬關口,《施政報告》前一周跌價至746萬元,但《施政報告》翌日再跌至733萬元,累計貶值幅度達30%,相當於身價減少312萬元。

以前遇上轉角市,銀行估價會跟隨市況滑落,部份估值跌得甚至比大市還要深,其中一個原因,可能跟銀行在年尾時因按揭業績達標,而刻意放慢收客步伐或專揀優質客,另一個原因,則跟銀行透過收緊估值,令準備申請按揭的買家知難而退。當中有可能是銀行因風險因素而刻意落雨收遮。《施政報告》後進一步收緊估值,似乎也反映銀行未必對後市太過樂觀。

姑勿論何種原因,當準買家置業時有按揭需求,但同時卻聽到市場上有不少申請按揭困難的個案,他們決定是否入市,自然也顯得相當猶豫。一旦置業,並遇上估價不足的問題,因銀行只會按照估價批出貸款,準業主便需要自行補差價上會,就算政府減辣,但沒有銀行的扶助,他們置業上也是處於被動。