【胡.說樓市】新盤大比拚!利奧坊‧曦岸開價不吸引?
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一手新盤隨著疫症緩和而火速開售,我們將會一連兩集比拚最近發售的兩個新盤,上集首先講講大角咀「利奧坊.曦岸」,我們即管拿著平面圖同大家實地視察! 其實這個樓盤講開有段古,話說這座樓前身就叫做「海興大樓」,是一座1964年落成舊樓,2013年發生了一宗轟動全港的雙親碎屍案,變相好多小業主即時賣樓,加速發展商收購全幢大廈重建。事件距離至今已有七年時間,這個樓盤也會在18個月後落成,周邊環境會如何? 來到現場行一轉,講真環境不算好完善,附近仍然有好多舊樓。行前少少有一座地盤,這個地盤叫做「大志工業大廈」,在「利奧坊.曦岸」隔一條街而已。「大志工業大廈」外面已經是望到「君匯港」「凱帆軒」奧運站的昂船洲景觀。由於日後「大志工業大廈」會起樓,所以會對「利奧坊.曦岸」海景構成阻擋。 睇資料,「大志工業大廈」這幅地,在規劃大綱圖劃為R(E),即是「住宅戊類」,意思規劃上鼓勵重建為住宅。這幅地佔地30,527呎,發展商較早前向城規會提交了修訂方案,原本只起1座22層高的住宅單位,現在改劃重建為1座28層高住宅,提供636伙。即是什麼單位會受到影響呢?整個「利奧坊.曦岸」一共有488個單位,我們可以看看平面圖,當中的「1座A-G室」及「2座A-B室」都會最受到影響。發展商首批開售的單位,也有包括這類單位。 首批推出了100個單位,當中有45個單位都望向這邊,清一色都是一房單位。但這45個單位中,要留意這三柱的一房面積相同,只有256呎,各柱推出樓層也相同,但E室竟然比CD室平均貴三萬元一間,既然沒有景觀,內櫳沒分別,所以謹記選平不算貴,要揀都先揀CD室,之後才揀E室。 反正周邊景觀也不理想,甚至可以揀面向「利奧坊.凱岸」的L室,暫時是一房最平的單位。不過,入手這個盤之前,還有幾點想提提大家,其中之一就是租值。皆因首批100單位,用即供折扣額計,均價都要24260元呎,比起現時奧運站的樓價貴好多,變相租金是否托得穩,好值得大家注意。 由「利奧坊.曦岸」行過來,你會看見兩個同系的樓盤,、一個是「利奧坊.凱岸」,一個是「利奧坊.曉岸」,兩個盤也是剛剛入伙,但現時一房單位平均租值大13,980元。用來估算「利奧坊‧曦岸」租值,就算給你買到最平一房單位579萬,平均回報只得2.9厘;如果買入最貴價的一房,回報更只得2.7厘。 面積細一截的開放式單位,講真不好得多少。「利奧坊.曦岸」首批推出28個開放式單位,最平464萬元,以「凱岸」租值10,400元計,回報也只得2.7厘。買入最貴開放式單位,回報更只得2.4厘。至於這個盤兩房單位,首張價單未推出,暫時未知情況如何。 如果要走到奧運站,又是多久?樓盤附近都是一些舊商商舖為主,可能因為鄰近匯豐中心的關係,附近都有好多特色食肆,如果要行到奧運站,最方便就是穿過匯豐中心,搭一條電梯上到二樓,之後再行過天橋才來到,行過去起碼五分鐘。 其實反正近期新盤如此多選擇,買家都不急於一時,可以多比較其他樓盤。同期登場的市區盤還有內房萬科在深水埗的「The Campton」,跟這個盤又有沒有可比性? 下集同大家拆解。
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