胡‧說樓市|放寬按揭滿月,救唔救到新盤市場?

374,681 次觀看・11 個月前
kwwu-property
3,278人追蹤中

新盤滯銷、二手難出貨的問題,隨著政府放寬按揭成數近一個月,似乎未有太大改善。雖然準買家可以支付較低首期入市,但同時卻要有較高入息才可獲批貸款。鬆綁政策對刺激樓市作用有限外,市場亦預期未來仍會加息,變相進一步推高貸款的入息需求。第三季樓市開局不似預期,究竟五窮六絕七翻身能否應驗?

觀察宏觀數據,整體樓價自高位回落逾15%後,雖然今年首季稍有反彈,但其後升勢乏力,第二季牛皮格局,而第三季則再度回落。中原城市領先指數反映,樓價指數跌至163.86,創出近21周新低,也意味首季反彈的幅度,今日已接近打回原形。

今年7月7日,金管局放寬按揭成數,銀行按揭由原本1,000萬元以下物業,最高借取60%,現在放寬至1,500萬元以下物業最高借取70%按揭,中價物業或無需再借取按揭保險,所以市場寄望對換樓市場有一定沖喜。即使本身沒有足夠首期,但有貸款能力的人,亦可藉按揭保險加借貸款。1,500萬元物業,最高可借取80%按揭、3,000萬元以下物業最多可借取70%按揭。

但奈何自從新政策公布後,我們卻絲毫感受不到樓市回復熾熱氣氛。兩個在措施鬆綁後推出的新盤,包括洪水橋「滙都」及黃竹坑「海盈山」,推售反應均冷淡。截至7月25日為止,兩個新盤分別售出71伙及49伙,僅佔全盤10%及6%。貨尾競爭更大,發展商大幅度劈價,甚或有貨尾以「送車位、保面價」的方式割價求售,新盤走勢跟以前相比已面目全非。

如果放寬按揭成數的目的,是要緩解樓市成交低迷,針對換樓客先買後賣、或先賣後買的按揭問題,最終也沒有直接解決。既然措施沒有對症下藥,亦談不上對樓市起即時作用,更重要一點,加息周期下的供款壓力開始浮現,當市場預期加息步伐未停,借得愈多,所需的入息要求也肯定較當下多。

一手發展商往往在開售樓盤時,聲稱用「折讓價」來開售,這點反映發展商已因應市場調節價格,怎料換來滯銷的結果,這也證明市場對現價仍未有充足的認受性。隨著澎湃的全新盤一湧而至,這些原本屬市場焦點的新盤,會慢慢淪為貨尾盤失去動力,發展商回本期拉長,也直接影響投地部署。同時,當發展商開始打價格戰搶佔購買力,也等於搶截二手市場客源,二手走勢只會更加疲弱。