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新盤滯銷、二手難出貨的問題，隨著政府放寬按揭成數近一個月，似乎未有太大改善。雖然準買家可以支付較低首期入市，但同時卻要有較高入息才可獲批貸款。鬆綁政策對刺激樓市作用有限外，市場亦預期未來仍會加息，變相進一步推高貸款的入息需求。第三季樓市開局不似預期，究竟五窮六絕七翻身能否應驗?

觀察宏觀數據，整體樓價自高位回落逾15%後，雖然今年首季稍有反彈，但其後升勢乏力，第二季牛皮格局，而第三季則再度回落。中原城市領先指數反映，樓價指數跌至163.86，創出近21周新低，也意味首季反彈的幅度，今日已接近打回原形。

今年7月7日，金管局放寬按揭成數，銀行按揭由原本1,000萬元以下物業，最高借取60%，現在放寬至1,500萬元以下物業最高借取70%按揭，中價物業或無需再借取按揭保險，所以市場寄望對換樓市場有一定沖喜。即使本身沒有足夠首期，但有貸款能力的人，亦可藉按揭保險加借貸款。1,500萬元物業，最高可借取80%按揭、3,000萬元以下物業最多可借取70%按揭。

但奈何自從新政策公布後，我們卻絲毫感受不到樓市回復熾熱氣氛。兩個在措施鬆綁後推出的新盤，包括洪水橋「滙都」及黃竹坑「海盈山」，推售反應均冷淡。截至7月25日為止，兩個新盤分別售出71伙及49伙，僅佔全盤10%及6%。貨尾競爭更大，發展商大幅度劈價，甚或有貨尾以「送車位、保面價」的方式割價求售，新盤走勢跟以前相比已面目全非。

如果放寬按揭成數的目的，是要緩解樓市成交低迷，針對換樓客先買後賣、或先賣後買的按揭問題，最終也沒有直接解決。既然措施沒有對症下藥，亦談不上對樓市起即時作用，更重要一點，加息周期下的供款壓力開始浮現，當市場預期加息步伐未停，借得愈多，所需的入息要求也肯定較當下多。

一手發展商往往在開售樓盤時，聲稱用「折讓價」來開售，這點反映發展商已因應市場調節價格，怎料換來滯銷的結果，這也證明市場對現價仍未有充足的認受性。隨著澎湃的全新盤一湧而至，這些原本屬市場焦點的新盤，會慢慢淪為貨尾盤失去動力，發展商回本期拉長，也直接影響投地部署。同時，當發展商開始打價格戰搶佔購買力，也等於搶截二手市場客源，二手走勢只會更加疲弱。