胡‧說樓市|按保放寬至樓花,真係能托市?

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政府在《施政報告》前決定先出招減辣,以前購買600萬元以上的樓花盤,買家不能借取新按保,現在卻放寬至跟現樓看齊。樓價600萬元以上、但3,000萬元以下的樓花,均可在傳統銀行按揭以上,透過按揭保險借取更高按揭成數。減辣後,有業界認為措施有助發展商加快資金回籠,也等於刺激疲弱的市場,甚有托市意味,但實際能否達到如此成效?

以前市場側重一手樓,是因為按揭收得太緊,驅使發展商各出奇謀,推出高成數按揭爭客,但這類被視為「先甜後苦」的按揭計劃,有些首幾年低息、其後逐步高息;部份「供息不供本」計劃,則是幾年內一直供利息給發展商,卻沒有供任何本金,最終也要轉按至傳統銀行。因此,當政府落實放寬新按保至樓花物業後,因買家可直接選用即供付款辦法借取新按保,故會棄用發展商按揭計劃,日後新盤的付款辦法或會反璞歸真。

對準買家來說,選用即供付款辦法借取新按保上會,較以前建築期付款,待項目落成時才申請新按保,能減少樓花期內,因樓價逆轉產生估價不足的憂慮。以前即供與建期的售價差異不大,但始終選用建期可增加新按保的選擇,所以很多新盤買家傾向選擇建築期付款,但缺點卻要自己承受樓花期內市況回落,導致估價不足要自行補差價上會的風險。不過,現在可以直接用即供按揭申請新按保,所以日後準買家購買樓花盤,估計會傾向選用即供,而建築期付款則被視為次選。

按此邏輯推論,當買家選用即供比例增加,等於發展商可加快資金回籠,變相有助他們再投資。畢竟當下發展商手持貴價地皮,不減價就難去貨,減價卻又會蝕本,令超過15,000個已獲批預售卻未推出的單位,一直未能夠被市場吸納,影響日後再投入資金吸納地皮,間接令政府賣地及庫房收益受損,所以今次政府放寬新按保,也被市場解讀為托市之舉。

因此,放寬新按保至樓花物業後,準買家對發展商付辦法的倚賴度大減,未來選用即供付款或會成為趨勢,變相有助發展商加快資金回籠,但最終能否發揮更大成效,也就是刺激新盤銷情,這卻是另一話題,而背後最少要考慮三個條件。

第一,究竟市場是否有充足購買力吸納市場新盤? 歸根究底,發展商資金能否真正回籠,最實際還要看有多少人願意入市。始終在市場購買力不斷銳減下,若新盤售價未減至一個小市民願意入市的水平,也難刺激他們的入市意欲,所以新按保放寬至樓花,純粹將買賣過程拆牆鬆綁,但這不代表買家一定要入市,在訂價的問題上,發展商怎樣也是避無可避。

其次,新按保政策不是對樓花物業零限制。要符合新按保樓花按揭的要求,購入的物業必須屬於「地政總署預售樓花同意方案」下的發展項目,而且由取用按揭貸款起計12個月內落成,這意味樓花期超過12個月的物業,或者一些舊契重建項目,將不符合上述資格,需要按證保險公司按風險因素,而作個別考慮。

事實上,現時市場獲批預售,但未推出的15,000個單位中,有11,317個單位的樓花期超過一年,佔比高達75%,其中房協在安達臣的項目,其樓花期更長達33個月,直至2026年6月才入伙,會德豐在康城站12期項目的樓花期也長達兩年,故實際未必起作用。

要符合樓花期少於12個月,非舊契重建項目的條件外,若購買樓花盤的買家為換樓客,其舊有物業已借取按保,則在舊有物業沽出前,是不能夠申請新按保,因為買家不能同時有兩個物業也涉及按揭保險。就算舊有物業沒有按保,理論上可申請按揭保險,但按揭成數則不及首置客般高,連同按保最高只能借80%按揭。