胡‧說樓市|下半年樓市點發展? 問過發展商劈唔劈價先!

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經歷疫情帶來的衝擊,2024年《財政預算案》可說是樓市的轉捩點,因為政府決定把實施多年的辣招全撤,來拯救不斷走下坡的樓市。眨眼間,2024年已經走了一半,究竟鬆綁辣招帶來什麼成效? 對下半年的樓市又有什麼啟示?

透過全面撤辣救市,最大得益者肯定是發展商。翻查土地註冊處資料,截至六月中為止,上半年一共錄得8,959宗一手註冊登記,數字超越去年同期6,290宗的42%,如果跟前年同期的4,822宗相比,更是拋離85%以上。畢竟面對超過11萬伙全新供應,相當於全港七年的吸納量,當政府在《財政預算案》宣布全面撤辣,都促使發展商把握時機減磅至上,因為他們也未能充份評估,到底樓市是真見底、還是假反彈。

所以策略上不見得特別進取,更比撤辣前大幅劈價,甚至二期比一期開低20%至30%姿態登場,結果半年結,雖然發展商成功吸金1,036.8億元,但如果以單價計,平均每宗交易僅1,157萬元,比去年同期的1,305萬元及前年同期的1,275萬元,分別回落11%及9%,引證撤辣後新盤都貫徹「先量後價」的賣樓手法。

發展商展開的一場劈價戰所帶來的後遺症,除了令一期業主面對估價滑落的上會危機外,最直接就是打殘二手市場。當同期一手註冊量錄得升幅,實情二手成交卻被打壓。截至六月中為止,上半年僅得18,930宗登記,較去年同期回落16%,也比不上前年的21,176宗,而註冊成交金額1,254億元,相當於每宗交易662萬元,也比起去年7字水平、以及前年8字水平。發展商劈價至低於二手價,就令二手業主想沽貨,也一定要減價離場,否則從準買家角度看,都會先考慮全新物業,而不會跟二手業主作無謂拉鋸。

總結2024年上半年,一手樓主導撤辣後的樓市,更令成交比例由一二手市場以往的二八比,改變至最新的三七比。展望下半年,發展商取態也成為影響後市去向的一個主要因素,關鍵是發展商劈價戰是否已告一段落? 不談長遠供應,純粹以短期貨源來說,發展商可說是積壓庫存,因為現時市場滾存貨尾量高達21,000伙、樓花貨尾亦高達72,000伙,合共93,000個單位,創出自2004年有紀錄以來新高。

目前市場上是否有足夠購買力呢? 除了要關注一批因銀行收緊信貸,高達8,000多個樓花業主的估價下滑,要在下半年面對上會抉擇的危機外,二手業主全面被打壓,蝕讓賣樓未必能套現太多資金樓換樓。對於有資金但尚未入市的準買家來說,他們亦相當猶豫,除了看不清未來經濟前景外,息口都有一定關係。

美國聯儲局議息後決定不減息,本港銀行最優惠利率亦不變,令市場憧憬激活樓市的減息期望落空。高息供樓環境要持續一段時間,令這些有能力入市的準買家,都寧願先租樓避市觀望外,更重要是,既然把買樓的資金存放在銀行,還可抵銷租樓支出,但押注入市卻要冒著跌價的風險,準買家都未必會貿然入市。

兩大隱憂:供應及息口,在2024年下半年尚未減退的大前提下,可以預視一手樓主導的市場,發展商可能繼續「以量取價」的去貨策略,如果這個策略維持下去,則上半年的故事會延續。