胡‧說樓市|若資產增值稅成真,潛在影響是什麼?

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為何市場突然炒作「資本增值稅」? 事緣財政司司長陳茂波早前出席預算案諮詢場合時,因應本港稅基狹窄,有市民提及開徵新稅種,包括「資本增值稅」,司長回應指,得到社會充份討論前,不可隨時開徵新稅種,但同時指出「資本增值稅」是研究範圍之一。雖然其後政府否認,指短期暫時無條件開徵此稅種,但當日政府的一個簡單回應,就馬上引起市場無限聯想,認為政府即將要開徵「資本增值稅」。

市場討論的「資本增值稅」應該是包括其他資產,如工商舖物業、股票等沽售利潤,但針對物業市場的「資本增值稅」,理應是當投資者沽售物業後,政府會從其利潤抽取一個百分比作為稅項,就是要把利潤跟政府分享。

記得當年政府在推出「額外印花稅」前,市場也曾討論政府可否開徵「資本增值稅」。如果政府仿效外國,針對某個時期出售的物業,並從中抽取售樓利潤,投資者為免被政府瓜分售樓得益,會選擇短期不入市買樓,又或者把物業持貨一定時期後才沽售,變相達到禁售效果,可作為一個有效打擊投機炒賣的手段。

不過,當年政府選擇推出更嚴厲的「額外印花稅」,就是在三年內沽出物業,均要按成交價徵收指定百分比的稅款。按樓價徵收而非利潤,且不論短炒賺蝕也要打稅,其收到阻嚇短炒的效果相當顯著,而之後以確認人身份轉讓,俗稱「摸貨」的成交幾乎在市場絕跡。從這個角度來看,「資本增值稅」跟「額外印花稅」異曲同工,前者屬於輕量版、而後者屬重量版。

來到2024年的今天,當樓市交投乏力,發展商逾十萬伙的貨源排隊清減時,政府在早前的《施政報告》把「額外印花稅」綑綁期由三年縮減至兩年,明顯就是希望借減辣,作為激活樓市的一個方法。雖然減辣成效不太顯著,但若減辣是希望救活樓市,政府又選擇開徵「資本增值稅」,豈不是在政策上自相矛盾?

如果政府真的開徵「資本增值稅」,除了引伸出券商關注的短期樓市沽壓外,業主要趁稅項實施前盡快套現,以免日後要跟政府分享利潤,當經過一陣拋售潮後,就會重現昔日「額外印花稅」盤源收緊的狀況。因為當業主發現,原來沽出物業要從利潤中抽稅,心態自然一動不如一靜。

當盤源被人為抽乾,在昔日供不應求的年代,自然是價格大幅飆升;但在今日供過於求的年代,二手成交會更加慘淡,無人放盤、亦無人承接。一手市場可能會有一段吸取二手客源的好時機,但長遠當二手業主都選擇不沽貨,也等於失去了一批向上流動的換樓動力,除非能成功引入其他客源,否則換樓購買力會因新稅項項而受遏抑。