胡‧說樓市|曉柏峰揀樓攻略! 兩房變三房奇則可不可取?

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《施政報告》減辣後,多個發展商都急不及待推盤,其中恒基在市區的「曉柏峰」都緊接推售,這個位於西洋菜北街的項目,共提供492個單位,預計關鍵日期為2025年9月30日,相當於樓花期約23個月,項目提供開放式至3房戶型,雖然位處市區,但卻沒有鄰近鐵路的優勢。

撇除特色樓層,「曉柏峰」分層單位面積介乎185呎至499呎,發展商開出首批100伙的價單,扣除最高折扣率10%,即供平均呎價17,602元,入場價392萬元,「景怡峰」、「晉嶺」為周邊樓齡較新的物業,現時二手平均呎價介乎15,900至16,300元,看來今次恒基扭轉高溢價、寧願攤長慢慢賣的特性,要向減辣後無起色的樓市作出最大讓步。

首先要留意的一點,是「曉柏峰」本身屬於舊樓重建項目,需要額外支付一筆高昂的查契費,較一般預售樓花同意書制度下樓花盤麻煩。至於開價上讓步,除了考慮市況,又跟樓盤質素有沒有關係?

「曉柏峰」不算太近距離港鐵站,夾在深水埗、石硤尾及太子站三站之間,以Google Map建議,最近由石硤尾站步行約8分鐘可到達樓盤。

佈局上,「曉柏峰」劃分A及B座。地盤以南主要扭向大埔道,基座墊高至住宅樓層大約13米高,所以低層景觀仍會被「維邦大廈」及「新豪大廈」阻擋,未能望到深水埗市區景。

參考高空圖,起碼要到15樓以上才可避過前方舊樓,望到更遠的景色,如果樓高15樓以上,可以望到奧運站及南昌附近景觀。至於地盤以北主要望向主教山,景觀相對有保障。發展商開放的兩房示範單位,位於B座22樓的B1室也屬於此類,單位面積411呎,主人房面積較大,發展商則附設間隔櫃,將趟門關上後,就可以分間出兩間房。

類近兩房可改三房,全盤只有「B1室」這一柱才做到。其他兩房均為純兩房間隔,且全部沒有附設衣櫃裝置。如果你本身很抗拒發展商的入牆裝置,則要棄選「B1室」,從其他單位選擇。兩房單位可按景觀揀樓外,「A6室」、「A7室」及「B9室」均為光廁設計,當中「A6室」及「A7室」則在主人房內附設衣帽間。黑廁設計的兩房,則包括扭向山景的「A5室」及扭向大埔道方向的「A8室」,買家可按景觀方向選擇。

「曉柏峰」開價考慮市況及樓盤因素外,亦因為區內還有其他選擇。石硤尾大坑西邨重建將提供3,300個單位,當中除了1,300個單位用作重置現有住戶,另外2,000個單位則撥作「首置上車盤」。同系位於巴域街1-27號、以及耀東街1-14號的地盤,亦會興建1,100個單位,規模是「曉柏峰」的一倍以上。