雅虎香港電視

雖然《施政報告》落實對樓市減辣，但短期內樓市會否有起色，都要視乎減辣能否吸引境外客或買樓收租人士，大家仍在觀望之中，不過我們《胡‧說樓市》檢查十大屋苑估價後發現，《施政報告》宣讀後，估價卻進一步下滑……

特首李家超在任內第二份《施政報告》中，把實施多年的「額外印花稅」，由原來綑綁三年縮減至兩年；「買家印花稅」及「新住宅印花稅」稅率減半；專才買樓可獲豁免「買家印花稅」及「新住宅印花稅」，則實施「先免後徵」的安排。雖然行動上，特首大致回應了市場訴求，境外投資者及收租客在沒有重稅的枷鎖下，買賣成本大減15%，表面上算很吸引，但實質會否吸引這批買家湧港置業，前提還看他們怎樣評估香港前景。

因為昔日支撐換樓市場、被視為最有實力的中產階層，近年紛紛賣樓移民離港，向上流動的換樓購買力都被打斷。而且復常以來，香港經濟動力大不如前，例如曾雄踞全球榜首的新股集資，今年全球排名跌至第八；恒指反覆失守萬八點等因素，都給人感覺復甦步伐遜於預期。以前境外人士就是看中香港國際金融中心的地位，買樓升值空間大，但當各方面表現都走樣時，投資港樓的熱度也自然減退。

對用家來說，看待減辣的心態卻有一點點矛盾。既擔心減辣後，樓價突然回升，二手業主趁勢反價、發展商加價賣樓，他們會更難入市，但如果減辣後，樓價不回升，政府救市失敗，連最後一根稻草也失守之時，樓價只會愈跌會有。相比於境外投資者及收租客，減稅可直接減輕置業成本，用家會更關注銀行取態有沒有變化，當中包括物業是否估足價。

我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部抽出十大屋苑中的55個單位，分別在《施政報告》一星期前做了一次估價，並在《施政報告》翌日再進行一次，我們發現在《施政報告》後，有多達34個單位的估值有下調，佔比高達62%。主要來自太古城、黃埔花園、麗港城、美孚新邨及沙田第一城，餘下38%單位則按兵不動。

好像沙田第一城一個284呎的單位，在《施政報告》前一周的估值已跌穿400萬元，至387萬元，較年初跌價6%，對照全盛時期的估值，也就是2019年3月，當時估價546萬元，回首一看等於身價蒸發29%。怎料在《施政報告》公布後翌日，我們再覆檢其估價，就發現再跌19萬元至368萬元，等於較高位下跌33%。

也可以看看太古城這個單位，同樣也令你感到驚訝。因為其估值滑落的幅度，由最高位的1,416萬元，在五年間逐級下跌，在《施政報告》前一星期的估值已跌至970萬元，相當於跌價446萬元，貶值31%；但在《施政報告》翌日再看一看，卻發現身價至跌24萬元，至946萬元，回落幅度同樣高達33%。

以至美孚新邨，一個位於一期七座的低層單位，估價顛峰時估價高達1,045萬元，但之後已經失守千萬關口，《施政報告》前一周跌價至746萬元，但《施政報告》翌日再跌至733萬元，累計貶值幅度達30%，相當於身價減少312萬元。

以前遇上轉角市，銀行估價會跟隨市況滑落，部份估值跌得甚至比大市還要深，其中一個原因，可能跟銀行在年尾時因按揭業績達標，而刻意放慢收客步伐或專揀優質客，另一個原因，則跟銀行透過收緊估值，令準備申請按揭的買家知難而退。當中有可能是銀行因風險因素而刻意落雨收遮。《施政報告》後進一步收緊估值，似乎也反映銀行未必對後市太過樂觀。

姑勿論何種原因，當準買家置業時有按揭需求，但同時卻聽到市場上有不少申請按揭困難的個案，他們決定是否入市，自然也顯得相當猶豫。一旦置業，並遇上估價不足的問題，因銀行只會按照估價批出貸款，準業主便需要自行補差價上會，就算政府減辣，但沒有銀行的扶助，他們置業上也是處於被動。