胡‧說樓市|政府零推地的啟示

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明明全年推地量應該要有12,900個單位,但現在只有11,530個,還未達標,政府已經宣布,在新一季度不推出住宅用地,是政府自2011年主動推地來首見。是否某程度反映樓市供過於求? 政府如此舉動,對我們又有什麼啟示?

由2011年政府主動推地開始,每季都會推出住宅地,從未間斷。即使供應再少的季度,也會推出一幅半幅官地應付,就如上季都推出一幅長沙地應市;又或者,遇上某些官地未成熟的季度,也會推出少量政府地,然後再由市建局或港鐵用地補充,全面退場清零的局面,卻是14年來首見。

無可否認,發展商買地的熱情已不及早年。隨著經濟處於下行周期,部份發展商早前摸頂投地,現在卻相當懊惱。尤其是原本憧憬啟德跑道區單軌概念,而高價追入住宅地的發展商,他們都是昔日投地常客,如今卻被一個已否決的基建而弄得焦頭爛額,日後他們要再投地時,除了要考慮手上現金是否用得其所,對買入的地皮也更加謹慎。

畢竟現時政府賣地計劃,會預先公布一整季推出的用地,鑑於之前未曾出現零推地的情況,故發展商較容易分配資源。這也能解釋,何以早前有地皮零入標的尷尬局面,因為發展商知道未來會有更優質的土地,而且會陸續有來。

先不論早年高追地皮,問題是當發展商把手上麵粉焗成麵包後卻苦無承接。目前一手住宅供應超過10萬伙,亦步亦趨正準備登場,但迫在眉睫卻是還未能清減已獲批預售的項目,滾存了15,000個單位難以去貨。發展商成手蟹貨難減磅,自然也大大降低土地需求。

所以,政府下季選擇不推出任何住宅土地,為2011年主動推地以來的首次。有說法是政府回應了市場,以防再有土地流標而影響市場氣氛及信心;但亦有說法指政府反擊發展商零入標。我們很難猜測真實原因,但今次政府不推地的做法,倒卻釋出了一個訊息,就是別以為按季公布推地計劃,等於每一幅土地也會按計劃招標,這個機制可以隨時改變。

發展商與政府之間的博奕,誰取得最後勝利,要視乎雙方有多少籌碼。從發展商角度來看,政府愈遲推出土地,當日後手上供應清減得七七八八時,又等於回到樓市供不應求,他們又會面對急於補充土儲的困境,這很視乎政府何時再恢復推地、以及之後會推出的數量,這些大家都會密切注視。

但如果政府在下一季不推地,之後一季又不推,情況持續,在商言商的大財團亦可能把資金投放在其他地方,而減少在港投資;而對政府來說,賣地是收入來源之一,若減少推地,會嚴重影響庫房收益,如果不斷按季推地,又會惹來賤賣土地的非議,所以別小看暫停一季推出住宅地的舉動,實際反映出很多兩難局面。