雅虎香港電視

今集我們來到土瓜灣美善同道，因為多年未有推盤的老牌發展商裕泰興，突擊推售土瓜灣新盤「城軒」。這個項目提供只有48伙，主打兩房及三房一套戶型，面積分別510呎及708呎。逆市下要突圍，除了看開價，樓盤質素也很重要，今集我們參觀的示範單位，竟出現雙大門奇則，亦有不少執漏問題!?

新界區以價換量，新地「YOHO WEST」跟隨市況割價促銷，以每呎均價10,888元，相當於全港六年來最平價新盤姿態登場時，「城軒」卻逆市高開，首批30個單位，折算每呎均價17,968元，與同區早前推售的「明雋」18,488元呎價相若，入場兩房單位折實855萬元。扣除發展商代繳3%印花稅後，用光豬價計算按揭，以目前息口4.125厘計算，借盡90%上會，月供37,076元，入息起碼要有77,470元才能通過壓力測試，只是手持這個入息的準買家，又會否放眼這個樓盤?

因為城軒以現樓發售，發展商又開放了示範單位，所以可以望清楚，而且參觀交樓標準也最實際。我們首先參觀的，是位於27樓A室的無改動示範單位，實用面積510呎。

單位為兩房開則，大門旁邊為梗廚，內裡只有單邊廚櫃，外接工作平台，附有廚房基本裝置，如三頭煤氣爐頭、洗衣及乾衣機、嵌入式微波爐、雪櫃等，不過示範單位的手工也值得商榷，除有磁磚崩裂、掃口不均外，最離譜是廚房門上方的位置，有半塊磚覆蓋原有的磚面，但未做好收口，若交樓時維持同樣質素，相信業主亦不會接受。

由廚房走出來，就是客飯廳的主體面積，空間都算分明，外接露台，外望景觀開揚，因為可以避過前方的舊樓，望向北角海景，亦望到翔龍灣及啟德郵輪碼頭，另一邊還可望啟德體育園，但同樣不難發現交樓手工的問題，例如露台天花批盪不平滑，以及露台燈罩泛黃等。

整個單位最有趣的地方是，客飯廳設有兩道大門，一道大門位於廚房旁，主要通往電梯大堂，另一道大門則在露台旁，原來是通往後樓梯的走火通道，此設計令我們想起以往一梯兩伙的鉸剪梯舊樓。雖然這個位置不入契，但發展商卻鋪砌了跟客飯廳相同的木地板，不過業主使用上要小心，若想利用這個位置儲物，則不可以阻塞走火通道，否則有可能違反《消防條例》，而且這道大門用的門鎖並非電子鎖，關上後會反鎖，若戶主忘了帶鑰匙，就會被困在外。

景觀方面，雖然「城軒」外望算頗開揚，但實情並非沒有變數。例如「啟德體育園」的景觀，很大程度會受制於「十三街」及「煤氣鼓」重建的影響。另外「城軒」以西，雖然現時為幾層高的舊式物業，但實情區內已醞釀重建。尤其《施政報告2018及2019》，便公布計劃把「城軒」遠一點的「靠背壟道/浙江街」合作社重建，並預計提供950個首置上車盤。若類近計劃得以推展，前方項目重建時，也會把「城軒」大部份景觀削去，因為前方用地高度限制，跟「城軒」同樣也為120米。

最後還有兩點要留意。第一，「城軒」本身由舊樓併購而成。裕泰興家族早年收購了「美善同道10及12號」業權後，再於2011年透過強拍收購毗鄰6及8號業權，並於2021年以1.85億元完成補地價，以住宅樓面約36,000呎計算，收購價連補地價金額成本約7,900元。正因為屬於舊契項目，不受預售樓花同意書約束，故買家要預備額外查契費用。而且樓盤本身伙數不多，每戶要攤分的管理費也可能會較高昂。