胡‧說樓市|實地睇城軒雙大門奇則! 示範單位都要執漏?

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今集我們來到土瓜灣美善同道,因為多年未有推盤的老牌發展商裕泰興,突擊推售土瓜灣新盤「城軒」。這個項目提供只有48伙,主打兩房及三房一套戶型,面積分別510呎及708呎。逆市下要突圍,除了看開價,樓盤質素也很重要,今集我們參觀的示範單位,竟出現雙大門奇則,亦有不少執漏問題!?

新界區以價換量,新地「YOHO WEST」跟隨市況割價促銷,以每呎均價10,888元,相當於全港六年來最平價新盤姿態登場時,「城軒」卻逆市高開,首批30個單位,折算每呎均價17,968元,與同區早前推售的「明雋」18,488元呎價相若,入場兩房單位折實855萬元。扣除發展商代繳3%印花稅後,用光豬價計算按揭,以目前息口4.125厘計算,借盡90%上會,月供37,076元,入息起碼要有77,470元才能通過壓力測試,只是手持這個入息的準買家,又會否放眼這個樓盤?

因為城軒以現樓發售,發展商又開放了示範單位,所以可以望清楚,而且參觀交樓標準也最實際。我們首先參觀的,是位於27樓A室的無改動示範單位,實用面積510呎。

單位為兩房開則,大門旁邊為梗廚,內裡只有單邊廚櫃,外接工作平台,附有廚房基本裝置,如三頭煤氣爐頭、洗衣及乾衣機、嵌入式微波爐、雪櫃等,不過示範單位的手工也值得商榷,除有磁磚崩裂、掃口不均外,最離譜是廚房門上方的位置,有半塊磚覆蓋原有的磚面,但未做好收口,若交樓時維持同樣質素,相信業主亦不會接受。

由廚房走出來,就是客飯廳的主體面積,空間都算分明,外接露台,外望景觀開揚,因為可以避過前方的舊樓,望向北角海景,亦望到翔龍灣及啟德郵輪碼頭,另一邊還可望啟德體育園,但同樣不難發現交樓手工的問題,例如露台天花批盪不平滑,以及露台燈罩泛黃等。

整個單位最有趣的地方是,客飯廳設有兩道大門,一道大門位於廚房旁,主要通往電梯大堂,另一道大門則在露台旁,原來是通往後樓梯的走火通道,此設計令我們想起以往一梯兩伙的鉸剪梯舊樓。雖然這個位置不入契,但發展商卻鋪砌了跟客飯廳相同的木地板,不過業主使用上要小心,若想利用這個位置儲物,則不可以阻塞走火通道,否則有可能違反《消防條例》,而且這道大門用的門鎖並非電子鎖,關上後會反鎖,若戶主忘了帶鑰匙,就會被困在外。

景觀方面,雖然「城軒」外望算頗開揚,但實情並非沒有變數。例如「啟德體育園」的景觀,很大程度會受制於「十三街」及「煤氣鼓」重建的影響。另外「城軒」以西,雖然現時為幾層高的舊式物業,但實情區內已醞釀重建。尤其《施政報告2018及2019》,便公布計劃把「城軒」遠一點的「靠背壟道/浙江街」合作社重建,並預計提供950個首置上車盤。若類近計劃得以推展,前方項目重建時,也會把「城軒」大部份景觀削去,因為前方用地高度限制,跟「城軒」同樣也為120米。

最後還有兩點要留意。第一,「城軒」本身由舊樓併購而成。裕泰興家族早年收購了「美善同道10及12號」業權後,再於2011年透過強拍收購毗鄰6及8號業權,並於2021年以1.85億元完成補地價,以住宅樓面約36,000呎計算,收購價連補地價金額成本約7,900元。正因為屬於舊契項目,不受預售樓花同意書約束,故買家要預備額外查契費用。而且樓盤本身伙數不多,每戶要攤分的管理費也可能會較高昂。