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今集我們來到啟德跑道區，這裡被視為2023年的新盤重貨區，當中一個新盤已率先落成入伙，是由中國海外發展的「維港1號」。交通繼續是跑道區的最大致命傷，但交樓質素又係點? 租務市場又係點?

位於承豐道11號的「維港1號」，由兩座高座及一座低座組成，合共1,059個住宅單位，當中過半單位為兩房上車間隔，分開梗廚及開放式廚房類別。梗廚單位面積介乎536至564呎之間，共有60伙；開廚則佔多數，面積約400呎的單位都屬於此類型，一共有493個單位。我們抽中驗樓的單位便屬於此類，單位為1A座低層C室，一個實用面積438呎。

跟我們平常參觀的新盤不同，這個單位不設玄關，所以踏入大門已能望透全個客飯廳。開放式廚房枱面約長1.3米，收納鋅盆、及一個闊28厘米的雙頭電磁爐，備餐區不算足夠，故發展商將開放式廚房斬開兩邊擺放，鞋櫃放於另一邊的廚櫃底，有可能存在衛生問題，而驗樓師陳智康亦發現，其中煮食區的工作枱面廚櫃唧膠被鎅開，有可能引致漏水問題，需要發展商跟進。

單位位處低層，未能望維港景，只能向下俯瞰泳池，以及前方承豐道「空中公園」的隔音屏。跑道區的住宅分前後兩排，一邊望向兒童醫院、九龍貨倉及觀塘海濱長廊，另一邊則望向維港，但因為「維港1號」建於跑道區後排，兩座高座呈L形佈局，就算是這柱單位的高層，其維港景都會被前方地盤削去。

經過走廊直入是兩間睡房與廁所，主人房長約3米，闊約2.2米，面積約71呎，為標準主人房間隔，但設計上有改善的地方，預計床頭放置的方向，未能享有最佳泳池景角度，如果與床尾對調，效果會更理想。

驗樓師在檢查單位後，認為單位需執修的地方不算太多，多數屬於輕微崩花及污漬，15個評分細項中，只有鋪磚、油漆、門及廚櫃扣分，其他全數獲取滿分，單位總得98分，評級為A，一登成為《胡 ‧ 說樓市》拍攝驗樓以來的榜首，跟兩年前信和的「凱滙」及四年前新地的「雲海」同分。我們把驗樓結果轉交發展商中國海外，回覆指，煮食爐唧膠已補上，廚櫃旁鞋櫃可按業主需要靈活存放物品，不一定作為鞋櫃。露台戶外木可徒手移走，生口工具只屬輔助性質。至於木門仿似污漬的地方為天然紋理，而主人房床頭位擺位則根據床頭向房門的慣常手法佈局。

「跑道區」的檔次原本都定得頗高，突然逆轉，是因為啟德規劃原本連同「單軌鐵路」一起構思，透過高架輕軌鐵路，把啟德跟九龍灣及觀塘連接，但《施政報告2020》後，政府卻指單軌工程複雜，所以單軌鐵路胎死腹中，意味日後只能倚賴陸路出入。

交通問題導致租務回報表現一般，以兩房單位平均呎租38元計算，類近驗樓單位租值16,600元，以業主買入價970多萬元計算，未扣除管理費的回報約2厘。未來租值能否提升，相信要視乎幾個因素，包括視乎「啟德醫院」落成時，會否刺激附近醫護人員租務需求。

第二，要視乎交通有沒有改善。最近跑道區新增一條巴士線直達啟德站，但每班車相隔20至30分鐘，雖然不設中途站，但班次略嫌稀疏。「維港1號」物管人員提醒，巴士每逢10分及40分都會在「維港1號」門外出發，啟德站則大約在15分及45分出發。

第三，也是最重要一點，就是何時消化區內供應。只計算已批出預售、但未發售的樓盤，單計啟德區已有5,039個單位，包括中國海外都有份參與的「承豐道19號」以及「承豐道15號」，分別1,590伙及2,138伙。如果計及已經申請預售的樓盤，還有額外3,767個單位。