胡‧說樓市|實地睇何文田站瑜一! 分析周邊發展與景觀

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趁樓市氣氛回暖,發展商都積極開售新盤,包括由華懋及港鐵合作發展,位於何文田站上蓋的「瑜一」。這個項目共分三期發展,合共提供844個住宅單位,屬於市區較罕有的項目,三期均已獲批預售樓花同意書,今集我們來到現場實地考察,了解樓盤優缺點。

「瑜一」屬於何文田站上蓋二期(發展項目),鄰近新地早前發展的豪宅「天鑄」,港鐵在2018年10月推出項目招標,當時共吸引八個財團入標。項目補地價金額74.86億元,可建樓面63.9萬呎,相當於每呎11,709元,表面上打破了港鐵站上蓋項目地價,但這僅為面價,因為當時港鐵的招標條款列明收取固定分紅25%,當時發展商能否取得標書,取決於其支付的一筆入場費高低。因此,我們很難評估其實際地價金額。

打算購入千萬元物業,駕車不用跟大家迫港鐵,但鐵路旁的住宅車位一向不足,都是既定事實,否則附近的「天鑄」,也不會出現670萬元的新高車位價格,車位售價暫為全港第四高,僅次於Mount Nicholson過千萬元、以及寶珊道1號的690萬元價位。地盤附近有沒有其他車位供應呢? 似乎沒有。同樣地,日常生活消費要前往愛民邨才有超市、又或者行斜路到紅磡附近,才會有較多選擇。

「瑜一」共分三期推出,1A期「1及2座」、以及1C期「5座」,均設於整個地盤的兩個單邊,其中「1C期」地盤較貼近鷹君的「何文田站上蓋一期」住宅項目,要視乎鷹君的開則才知道對「1C期」的影響。不過,今次發展商先推出夾於中間的「1B期」。

而「1A期」旁邊的地盤將興建理大學生宿舍及校舍設施,根據申請圖的描述,這裡預計興建兩座大樓,一座為樓高83米、提供1,279個宿位的學生宿舍;而另一座則為樓高69米、合共13層的綜合用途大樓,根據平面圖,樓高約比旁邊「李嘉誠樓」高四層,有意購入「瑜一」的住戶,都可以實地視察景觀因素,但相信校舍對1B期的影響相對小。

今次推出的「1B期」為三期中,提供最少單位的一期。對發展商來說,可以用來測試市場水溫,同時也營造出供應有限的矜貴效果。例如最細一房336呎,僅提供10個單位;兩房則佔多數,一共有123個單位,面積介乎422至576呎之間,但實情會再細分兩房開廚、兩房梗廚及兩房連儲物室間隔,餘下還有三房連儲物室,及四房連儲物室,分別有46伙及4伙。

發展商已公布「1A期」的間隔,也跟「1B期」大同小異,但論單位一共有447伙,對照「1B期」來說算是倍增;而且緊隨還有「1C期」214個單位,所以買家不應被罕有、「賣完就無」的氣氛影響。反而要看開價,同時也值得跟二手市場貨比三家。