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胡‧說樓市|分析放寬壓測–釋放幾多購買力?
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隨著銀行上調最優惠利率,金管局卻同步放寬壓力測試,被市場形容為政府帶頭托市,加息但放寬壓測的做法,對樓市起多大止跌作用? 背後視乎壓力測試鬆綁下,對谷大購買力有沒有幫助,還看業主會否趁勢調整售價,即管幫大家計數。 未加息前,普遍大行仍能批出樓宇按揭息率2.5厘,借取100萬元貸款額,攤分30年還款期,月供3,952元。以前要通過壓力測試,月入需有9,463元。換句話說,未加息前,你要借取100萬元貸款額,必須有9,463元入息。 本地龍頭銀行最近上調最優惠利率0.125厘,新造樓宇按揭的實質息率攀升至2.875厘。按照一般銀行審批按揭,需模擬加息三厘進行壓力測試,測試供款人的抗壓能力,供款佔入息必須少於60%;但金管局同步放寬壓力測試後,現在只需模擬加息兩厘。加息但減壓測,令買家借取100萬元貸款額,同樣攤分30年還款期,雖然供款額上升至4,149元,但壓力測試放寬下,現在只需8,822元的入息便能借取100萬元。 購買力提升多少? 一名買家入息9,463元,未加息前只能借取100萬元貸款額,但在新審批機制下,卻可以借取107.26萬元,購買力在放寬壓力測試的威力下,突然上調7.26%。 如果我們用同一邏輯推算,假如你打算買中價樓,向銀行借取800萬元貸款額,未加息前,你必須有75,704元才可以通過壓力測試,但加息後,因壓力測試的鬆綁,借取800萬元貸款額的入息要求,不升反跌至70,576元。若手持原本的75,704元入息,以前能借取800萬元,今日可以借取858萬元。 所以簡單結論是,購買力在壓力測試鬆綁後,馬上提升準買家追價能力7%;對於放眼新盤的準買家,其可選購單位的範圍也擴大。當然能否帶動乏力的成交,還要多看幾個因素。業主會否借機加價,或者企硬鐵價不二,這會直接拖累買賣再陷入拉鋸;亦要看後市發展。畢竟政府出手救市,也釋出樓市前景堪虞的訊息,否則政府未必會出手。
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