胡‧說樓市|按揭101:按保申請注意事項!

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預算案放寬印花稅的威力,令本地樓市走出去年尾陰霾,中下價物業市場特別受惠,亦帶動了高成數按揭申請。原本一面倒悲觀看淡的市況,氣氛突然180度轉變,上車買家睇樓搵盤要格外留神之外,對高成數按揭有需求的準買家也要留意各項細節,今集我們會跟大家探討相關議題。

究竟現在的高成數按揭申請算多,還是少? 今年首兩個月,香港按揭證券公司批出的按保宗數有上升趨勢。二月份,按證公司批出的按保金額,按月增加45%至258億元,創出8個月新高;期內新批出的個案亦增加52%至4,759宗,同樣創出9個月的高位。

當然,你可以說這個數字只反映按揭證券公司批出按保的情況,準買家最終未必會提取,但亦有數字反映,二月份新提取的按保貸款,按月回升21%至72億元,涉及1,261宗,比一月份高出24%。

上述數字,當然反映樓市成交量回升,否則買家不會對按揭產生需求。只是早前消化了大量劈價盤後,逐步扭轉買家強勢、業主弱勢的局面後,部份業主已慢慢把議價空間收窄、甚或企硬鐵價不二,準買家可能要再追價入市。此時此刻,部份上車客可能會思考,去年樓價僅僅回落15%,今日已開始反彈,樓市是否跌完? 是否真正復甦? 有如此考慮,是因為一旦樓價再下跌,期內已申請高成數按揭的買家會最尷尬。

上屆特首林鄭月娥、及財爺波叔先後放寬按保,上車客可用較低首期買樓,但實情也製造高槓桿效應,若樓市轉升為跌,這一群買家會面對最沉重的壓力。數字反映,取用高成數按揭佔整體取用按揭的宗數,近年比例愈見上升。由2018年全年按保申請8,355宗,僅佔整體宗數少於10%,佔比其後反覆上升至2019年的10%,直至2020年後,一律貼近30%界線。

至於新取用的按保金額,以前僅佔整體貸款額10%,好像2018年全年提取的按保金額為324.6億元,而同年總按揭金額為3,431億元,比例僅為9%,但自從2020年打後,相關水平便超過了30%界線,以2022年為例,比例更達至35%。一旦借取高成數按揭的買家供款有困難,下一步就等於影響銀行體系,特別是原本為銀行提供防禦的「壓力測試」已被放寬,由以前要用加息三厘作基礎計算,現在放寬至加息兩厘,跌市風險也一併轉嫁至銀行。

入市與否,當然各人有不同盤算,因為大家對後市也有不同看法,以至你打算持有物業的時間長短、入市價位等,亦影響你的入市決定和時機,所以很難一概而論,如果大家有意放眼高成數按揭,就要留意一些申請程序及細節。很多谷友都曾向我們查詢這類問題,我們藉此一併解答。

如果透過香港按揭證券公司申請高成數按揭,即在傳統銀行批出50%至60%按揭的基礎上,再向按證公司申請20%至30%的按揭,審批同樣由銀行進行,程序上通過銀行審批後再遞交按證公司。有意申請80%以上按揭,例如90%按揭,則必須符合三個條件,包括沒有在港持有其他住宅物業、買入單位作自住用途、以及是固定受薪人士,否則最高只能借取80%按揭。