胡‧說樓市|Kennedy 38驗樓開箱! 管理費$6.16/呎蠶食租金回報!

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今次我們來到堅尼地城,因為又有一個橫跨轉角市開售的樓盤交樓,就是由新地、恒地及會德豐合作發展,位於卑路乍街38號的「Kennedy 38」。樓盤在2021年開售,當時首批開出70個單位,折後即供平均呎價26,888元,港島鐵路概念,加上提供細單位,某程度也符合收租客的口味。究竟租值能否追上樓價?

貴價開售有支持只因一個賣點: 鄰近港鐵「堅尼地城站」,我剛才由B出口步行數分鐘已能到達樓盤。「Kennedy 38」全盤共有341個單位,主打上車間隔,287至332呎的一房戶型佔多數,分層合共有200個單位,佔全盤59%,同時也提供100個開放式單位,以及少量兩房戶型。我們抽中開箱的單位,就是一個位於高層301呎的一房戶型,業主當日以930多萬元買入,呎價超過30,000元。

入屋先經過一個玄關,近門牆身擺放了視像對講機及家電開關外,上方是一塊磁石板,可以貼上帶磁力的物品,如通告或便利貼,對面有個凹位,通常用作鞋櫃或儲物櫃,這裡也不例外,單位已安裝到頂儲物櫃,儲物空間既高且深,櫃門附設掛鈎,中空的儲物空間亦有足夠深度,可以放置小型電器外,亦有無線充電器,可供手提電話充電,下方放置鞋櫃,櫃門同樣設有掛鈎,可用來掛上縮骨遮等物品,鞋櫃旁近天花還設有儲物櫃,下方為雙門雪櫃。雪櫃旁放置鞋櫃是否合乎衛生? 這就見仁見智。

由玄關行過來就是開放式廚房,因為轉角牆身後方屬於毗鄰單位的玄關,雖然廚房是L形設計,卻因這幅轉角牆令廚櫃分開兩邊擺放,鋅盆變得像一個獨立空間,毗鄰就是工作枱面,備餐區也算充足,已安裝雙頭電磁爐。至於工作枱面下方,則內置一張伸縮式餐枱,除可擴大廚房備餐區,亦可開闢一個飯廳區,餐枱下方則安裝七合一微波蒸烤爐,旁邊放置洗衣及乾衣機,剛才驗樓師檢查洗衣及乾衣機時,卻發現喉管有漏水問題,建議發展商跟進。

每呎30,000元的身價,贏位置,但輸空間。由開放式廚房末端一直行到露台,長約2.6米,闊約2.45米,客飯廳主體面積只有約70呎,空間不算很大,但勝在兩邊牆身夠平直,方便擺放傢俬。露台橫跨整個客飯廳,也是客飯廳唯一通風的地方,亦反映單位身價所在。

走出露台,因單位處於高層,樓景之間可望卑路乍灣海景,另一邊可望青衣及葵涌海景。露台面積22呎,不屬於露台、工作平台、冷氣機平台合一的新式設計,舊式設計中,冷氣機散熱器不是置於外牆,就是露台天花,日後維修都會比較危險,但這個單位亦多了一些設計,例如露台上方的冚板,鬆開螺絲後可向下拉,遮擋部分中空位置,而露台牆身亦附設一些安全扣,方便冷氣機師傅利用安全繩維修冷氣,也算是舊式設計中的一些貼心考慮。

雖然單位呎價高達30,000元,但驗收沒有太大問題,大致對得起身價,最終驗樓師給予單位98分,評級為A,為我們驗樓以來的新高。我們把驗樓結果轉交發展商,回覆指,承建商已即時跟進提出的事項,將通知業主驗收。單位問題不算多,可以即收樓即放租,鄰近香港大學,有穩定海外學生客源,亦可吸引在中區上班的白領,加上以單幢樓而言,「Kennedy 38」設有兩層會所,最大問題是,租值是否追得上?

項目入伙時約有十個租盤,類近驗樓單位叫租約23,000至25,000元,平均呎租76元至83元,若能夠租出,回報則有2.9至3.2厘,但至截稿時仍未錄得類近單位的租務成交,而且樓盤的管理費也挺貴,每呎要6.16元,亦會蠶食回報。