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以前經常埋怨政府批出售樓紙的速度緩慢，今日發展商卻是一紙到手，但遲遲不開賣。2023年新盤市場，出貨難度之高，除了供應側重局部區份，還因為不少新盤分期推售，跌市前高價賣個滿堂紅，但今日推售二期卻變得尷尬，滿手蟹貨，發展商怎樣出貨?

展望2023年，今年有什麼矚目樓盤推售? 很簡單，看看去年有多少新盤獲批預售仍未推出，就知道哪個新盤即將登場。因為發展商按兵不動的地步，近年相當罕見。地政總署在去年首11個月，共批出36張售樓紙，合共20,554個單位，較署方年初目標高8%，但卻有11,095個單位，等於超過一半已批預售的單位從未發售。

重貨區份一定是啟德區，一共有四個項目獲批預售，合共5,039個住宅單位，除了會德豐牽頭的「Miami Quay 2期」佔571個單位外，還包括「承豐道19號」及「承豐道15號」，分別提供1,590伙及2,138伙，兩個盤都已經獲批預售，可以隨時賣樓。幾個樓盤都由不同發展商合作發展，但會德豐都有參與這幾個項目，當日在跑道區一擲千金，下了重注。

更重要一點，啟德跑道區供應陸續有來，再遠一點有中國海外的項目，涉及702個單位，以及三大真正臨海項目，坐落於華潤及保利「澐璟」左右兩旁的「承豐道18號」、「承豐道22號」及「承豐道26號」均正申請預售，這裡亦有3,065個單位。

過去市況理想，供應重貨不算大問題，因為發展商會有默契減少競爭，再配合高成數按揭，都有助把購買力吸引至新盤市場，但現在情況卻是截然不同。更重要一點，就是發展商近年慣於把新盤分期推售，在旺市時營造貨少的現象，但在轉角市下卻變得尷尬。

跌市前高價開賣的第一期，在轉角市下，第二期開價就顯得很尷尬。無論加價或平手開賣都難以去貨，減價又會得失首批買家，最怕是劈價導致入伙時估價不足，觸發上會的撻訂危機，而類近斬件推售的樓盤，在2023年也是隨處可見。

在跌市前開售，信和牽頭發展的錦上路站「柏瓏」，第三期合共680個單位，在去年6月已獲批預售；新地元朗站「The YOHO Hub」還有C期，合共939個單位，亦在2022年4月獲批預售。

可能你會說，鐵路盤有一定抗跌力，配合優惠或付款辦法也能吸引買家，但如果是非鐵路盤、或只炒作概念的樓盤，其命運可能更加難過。新地在白石角的「Silicon Hill」，毗鄰有劃為二期的「University Hill」，也有1,295個單位可隨時發售，會德豐在茶果嶺的「KOKO HILLS」推出首兩期後，還有3A及3B期，合共836個單位等待出售，3A期更已獲批預售。

展望2023年，大盤數量亦不少，例如泛海在洪水橋項目「滙都」，都提供1,025個單位；新地在天水圍天榮站上蓋的住宅項目，也有1,393個單位，逆市中發展商怎樣去貨，也值得我們觀望。