胡‧說樓市|預算案後,二手市場出現小陽春?

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財爺在預算案中寬減買樓印花稅,表面上為減輕首置買家入市負擔,但實際也帶來托市效果。預算後一星期,各區二手成交量均見回升,部份成交價由低位反彈,樓市是否漸見曙光?

購買一層300萬元物業,今日需要繳付的印花稅,會由以前45,000元,減至僅100元,減幅99.8%;400萬元物業由之前繳付的90,000元,減至僅60,000元,減幅33%。若以現時一層45平方米的中小型住宅單位,平均樓價615萬元計算,之前須繳付195,000元印花稅,現在則減至150,000元,減幅23%。

雖然銀碼愈大,寬減幅度愈小,但樓價1,000萬元以下的物業都受惠。以去年為例,低於300萬元的買賣僅有2,164宗,佔成交5%,但1,000萬元以下的物業則佔達79%。如果之後樓價沒有太大變化,今次政府寬減印花稅,大致可令80%交易受惠,亦難怪《預算案》後,各區成交量都轉趨活躍。

成交回升,價格是否已見底? 我們《胡.說樓市》編輯部翻查部份屋苑近半年的低價成交,龍頭屋苑「太古城」在四個月前,一個實用面積720呎的三房戶型、位於「富天閣」的高層單位,當時僅以1,258萬元售出。若跟今日類近成交對比,已反彈至1,480萬元,相當於樓價回升超過10%。翻查銀行估價,這個四個月前低價售出的單位,今日估值已回升至1,344萬元。

「沙田第一城」的284呎細單位,在去年都出現數宗低於400萬元的交易。若撇除部份與凶宅同層的成交,其中一個位於4期高層B室的單位,去年十月僅以380萬元成交,平均呎價13,380元,但今日類近單位成交價都接近500萬元,而此單位的銀行估價亦回升至501萬元。以至天水圍「嘉湖山莊」,去年呎價跌至8,000多元的三房單位,成交價485萬元的一期「樂湖居」低層B室,今日銀行估價都回升至570萬元。

把握半年前調整期入市的準買家,今日回看固然算執平貨,但其實他們都付出一定勇氣,因為受制於接連加息,不單加重供款負擔,當時還要擔心銀行按揭審批會否轉趨審慎。至於後市走勢如何? 是否已完全擺脫陰霾? 我們沒有水晶球,畢竟息口升勢是否已喘定、經濟前景如何、以至新盤市場會否持續劈價等因素,都對後市有一定影響力。

觀乎近期多區成交活躍的前提下,有一點比較肯定的是,早前急走筍盤數目會被消化,準買家眼前只能選擇市價盤。早前跟急走的業主議價,業主多數較願意妥協,但對於未必太過急走的業主,價格可能會企得較硬,不單要花更多時間跟業主角力外,同時要面對其他準買家一起競爭。雖然現時仍未重返一面倒強橫的業主市,但要有心理準備業主議價態度有變。

準買家都要留意銀行估價。對於早前低價購入的單位,銀行估價回升,固然估得足;但對於眼前放盤,銀行是否估足價卻又是另一話題。因為我們翻查近期部份聲稱重返高位的成交,卻發現未必每宗交易也估得足。