胡‧說樓市|預算案後退稅額減少! 供樓利息扣稅用得未?

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《財政預算案2023》已塵埃落定,雖然利得稅、薪俸稅、個人入息課稅仍維持百分百的稅務寬減,但上限卻由10,000元縮減至6,000元,意味將有更多人跌入稅網,要盡量令自己減少交稅,怎樣善用「免稅額」就相當重要。

針對樓市,現時都有兩類「免稅額」。一類為私樓業主而設,就是「居所貸款利息扣除」,亦即供樓的利息支出可以扣稅,每個財政年度最多可以扣減10萬元;另一類則為租客而設,就是「住宅租金扣除」,同樣每個財政年度最多可扣減10萬元。由於前者設有年期限制,最多可使用20個課稅年度,而後者則沒有年期限制,所以不少業主報稅時,都苦惱應否採用「居所貸款利息扣除」。

第一個問題就是,你本身要交多少稅? 利得稅、薪俸稅、個人入息課稅仍維持百分百的稅務寬減,但上限卻由10,000元縮減至6,000元。稅務寬減並非代表不用交稅,而是扣除所有免稅額後,若入息仍有餘款,就要按累進稅方式計算稅項,如果得出的稅項少於6,000元,你便不用交稅。值得注意,前幾個財政年度,寬減的上限是10,000元。

倒轉推算,只要你的年度入息有252,000元,相當於月薪21,000元,扣除基本免稅額132,000元後,即使仍要跌入累進稅階計算稅項,在稅務寬減的支持下,你也不用交稅。反觀在此前的幾個財政年度,年度入息289,142元、相當於月薪24,090元也不用交稅,意味今天會有更多人跌入稅網。

論時機,以目前香港進入加息周期計算,私樓業主值得考慮運用「居所貸款利息扣除」。因為每個年度扣減最多100,000元,相當於每月供款利息支出8,333元,便可把該年的扣稅額用盡,以前低息周期,本身供款額較大,才會令每月利息增至8,333元,反觀加息周期下,即使供款額不算很高,也可把免稅額盡用。

以現時二手樓按揭息率3.625厘計算,每100萬元貸款額,攤分30年還款,第一年每月利息支出為2,995元,粗略計算,若現時尚欠銀行貸款額278萬元,每月利息支出則為8,333元,大致可用盡扣稅額。當然,利息會隨本金遞減,而且用不同供款年期亦有不同結果,可以留意銀行寄來的月結單,會清楚列明本金及利息的分佈,這樣便一目了然。