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胡‧說樓市|維港1號驗樓開箱,多項隱憂拖低租值
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今集我們來到啟德跑道區,這裡被視為2023年的新盤重貨區,當中一個新盤已率先落成入伙,是由中國海外發展的「維港1號」。交通繼續是跑道區的最大致命傷,但交樓質素又係點? 租務市場又係點? 位於承豐道11號的「維港1號」,由兩座高座及一座低座組成,合共1,059個住宅單位,當中過半單位為兩房上車間隔,分開梗廚及開放式廚房類別。梗廚單位面積介乎536至564呎之間,共有60伙;開廚則佔多數,面積約400呎的單位都屬於此類型,一共有493個單位。我們抽中驗樓的單位便屬於此類,單位為1A座低層C室,一個實用面積438呎。 跟我們平常參觀的新盤不同,這個單位不設玄關,所以踏入大門已能望透全個客飯廳。開放式廚房枱面約長1.3米,收納鋅盆、及一個闊28厘米的雙頭電磁爐,備餐區不算足夠,故發展商將開放式廚房斬開兩邊擺放,鞋櫃放於另一邊的廚櫃底,有可能存在衛生問題,而驗樓師陳智康亦發現,其中煮食區的工作枱面廚櫃唧膠被鎅開,有可能引致漏水問題,需要發展商跟進。 單位位處低層,未能望維港景,只能向下俯瞰泳池,以及前方承豐道「空中公園」的隔音屏。跑道區的住宅分前後兩排,一邊望向兒童醫院、九龍貨倉及觀塘海濱長廊,另一邊則望向維港,但因為「維港1號」建於跑道區後排,兩座高座呈L形佈局,就算是這柱單位的高層,其維港景都會被前方地盤削去。 經過走廊直入是兩間睡房與廁所,主人房長約3米,闊約2.2米,面積約71呎,為標準主人房間隔,但設計上有改善的地方,預計床頭放置的方向,未能享有最佳泳池景角度,如果與床尾對調,效果會更理想。 驗樓師在檢查單位後,認為單位需執修的地方不算太多,多數屬於輕微崩花及污漬,15個評分細項中,只有鋪磚、油漆、門及廚櫃扣分,其他全數獲取滿分,單位總得98分,評級為A,一登成為《胡 ‧ 說樓市》拍攝驗樓以來的榜首,跟兩年前信和的「凱滙」及四年前新地的「雲海」同分。我們把驗樓結果轉交發展商中國海外,回覆指,煮食爐唧膠已補上,廚櫃旁鞋櫃可按業主需要靈活存放物品,不一定作為鞋櫃。露台戶外木可徒手移走,生口工具只屬輔助性質。至於木門仿似污漬的地方為天然紋理,而主人房床頭位擺位則根據床頭向房門的慣常手法佈局。 「跑道區」的檔次原本都定得頗高,突然逆轉,是因為啟德規劃原本連同「單軌鐵路」一起構思,透過高架輕軌鐵路,把啟德跟九龍灣及觀塘連接,但《施政報告2020》後,政府卻指單軌工程複雜,所以單軌鐵路胎死腹中,意味日後只能倚賴陸路出入。 交通問題導致租務回報表現一般,以兩房單位平均呎租38元計算,類近驗樓單位租值16,600元,以業主買入價970多萬元計算,未扣除管理費的回報約2厘。未來租值能否提升,相信要視乎幾個因素,包括視乎「啟德醫院」落成時,會否刺激附近醫護人員租務需求。 第二,要視乎交通有沒有改善。最近跑道區新增一條巴士線直達啟德站,但每班車相隔20至30分鐘,雖然不設中途站,但班次略嫌稀疏。「維港1號」物管人員提醒,巴士每逢10分及40分都會在「維港1號」門外出發,啟德站則大約在15分及45分出發。 第三,也是最重要一點,就是何時消化區內供應。只計算已批出預售、但未發售的樓盤,單計啟德區已有5,039個單位,包括中國海外都有份參與的「承豐道19號」以及「承豐道15號」,分別1,590伙及2,138伙。如果計及已經申請預售的樓盤,還有額外3,767個單位。
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