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房屋局公布，本港未來三至四年有高達107,000個一手單位供應，創2004年以來的有紀錄新高；同時差餉物業估價署發布的《香港物業報告2023》顯示，全港有54,937個空置單位，把私樓空置率推高至4.4%，創12年新高，但點解樓價仍然高企?

以目前全港一手供應來看，絕對反映政府推地有成效。逾十萬個單位，足以應付未來三至四年的私樓需求，也等於平均每年有27,000個單位可推出；但就算全數推出，市場也未必能全數吸納，因為過去五年，市場平均每年僅吸納15,975個一手單位，供應遠高於需求69%。

市場供過於求，即使個別發展商推售二期時已減價賣樓，但我們仍未感受到整體樓價相宜，這是因為政府推出大量麵粉後，轉化麵包的過程卻由發展商主導。只要他們依照契約定期完工，若發展商沒有太大的資金壓力，現時沒有任何機制要求他們何時發售，他們在推售佈局上仍有很大彈性。

細心閱讀房屋局的數字，你會發現107,000個單位中，有一類單位為現樓貨尾，一共有18,000個單位，相當於總供應量17%。這反映什麼? 就是經歷了最長30個月樓花的預售期，但仍未出售、或仍未能成功出售的單位，一直滾存至現樓。17%算多，還是少? 這個數字是自2008年金融海嘯後的新高，最低位見於2013年，當時現樓貨尾跌至4,000個單位，佔總供應量5.5%。以近三年的水平，現樓貨尾佔比超過10%，但亦未曾觸及17%的界線。

與此同時，差估署公布的《香港物業報告2023》顯示，現時全港共有54,937個空置單位，私樓空置率推高至4.4%，創出12年的新高。雖然有市場人士護航，指出差估署計算空置單位時，會把已賣出但正在裝修的單位也計算在內，亦表示因買賣多以交吉形式進行，故過程中或會出現空置，4.4%的空置水平並不足為奇。

問題是，把已賣出但正在裝修的單位視為空置，計算方法由來已久，一直沒改變；何以過往沒把空置率推高，今日才推高呢? 若用此論調否定空置率高企的現象，似乎並非持平立論。

還有一點，《香港物業報告2023》同時公布私樓預測落成量。去年落成單位21,168個，創出18年新高，但高處未算高，因為今年預測有19,953個單位落成，2024年更預測有26,970個單位落成，是自2002年的新高，而且貨源更側重在局部地區，如九龍城啟德、元朗及屯門。三個地區在2023年及2024年的預測落成量分別為13,825個、5,618個及5,421個。

兩項數據得出的結論是，昔日香港面對供不應求的問題，但來到2023年已是供過於求。雖然對持有大量供應的發展商而言，若沒有太大資金壓力，暫時仍能嚴控推售的單位數量及價格，但一切還視乎市場胃納有沒有改善，以及政策上會否變動，包括政府會否重推一手樓空置稅。