胡‧說樓市|空置率創12年新高,點解樓價仍高企?

346,961 次觀看・1 年前
kwwu-property
3,278人追蹤中

房屋局公布,本港未來三至四年有高達107,000個一手單位供應,創2004年以來的有紀錄新高;同時差餉物業估價署發布的《香港物業報告2023》顯示,全港有54,937個空置單位,把私樓空置率推高至4.4%,創12年新高,但點解樓價仍然高企?

以目前全港一手供應來看,絕對反映政府推地有成效。逾十萬個單位,足以應付未來三至四年的私樓需求,也等於平均每年有27,000個單位可推出;但就算全數推出,市場也未必能全數吸納,因為過去五年,市場平均每年僅吸納15,975個一手單位,供應遠高於需求69%。

市場供過於求,即使個別發展商推售二期時已減價賣樓,但我們仍未感受到整體樓價相宜,這是因為政府推出大量麵粉後,轉化麵包的過程卻由發展商主導。只要他們依照契約定期完工,若發展商沒有太大的資金壓力,現時沒有任何機制要求他們何時發售,他們在推售佈局上仍有很大彈性。

細心閱讀房屋局的數字,你會發現107,000個單位中,有一類單位為現樓貨尾,一共有18,000個單位,相當於總供應量17%。這反映什麼? 就是經歷了最長30個月樓花的預售期,但仍未出售、或仍未能成功出售的單位,一直滾存至現樓。17%算多,還是少? 這個數字是自2008年金融海嘯後的新高,最低位見於2013年,當時現樓貨尾跌至4,000個單位,佔總供應量5.5%。以近三年的水平,現樓貨尾佔比超過10%,但亦未曾觸及17%的界線。

與此同時,差估署公布的《香港物業報告2023》顯示,現時全港共有54,937個空置單位,私樓空置率推高至4.4%,創出12年的新高。雖然有市場人士護航,指出差估署計算空置單位時,會把已賣出但正在裝修的單位也計算在內,亦表示因買賣多以交吉形式進行,故過程中或會出現空置,4.4%的空置水平並不足為奇。

問題是,把已賣出但正在裝修的單位視為空置,計算方法由來已久,一直沒改變;何以過往沒把空置率推高,今日才推高呢? 若用此論調否定空置率高企的現象,似乎並非持平立論。

還有一點,《香港物業報告2023》同時公布私樓預測落成量。去年落成單位21,168個,創出18年新高,但高處未算高,因為今年預測有19,953個單位落成,2024年更預測有26,970個單位落成,是自2002年的新高,而且貨源更側重在局部地區,如九龍城啟德、元朗及屯門。三個地區在2023年及2024年的預測落成量分別為13,825個、5,618個及5,421個。

兩項數據得出的結論是,昔日香港面對供不應求的問題,但來到2023年已是供過於求。雖然對持有大量供應的發展商而言,若沒有太大資金壓力,暫時仍能嚴控推售的單位數量及價格,但一切還視乎市場胃納有沒有改善,以及政策上會否變動,包括政府會否重推一手樓空置稅。