胡‧說樓市|淺談市區簡約公屋選址,點解啟德咁大爭議?

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要解決公屋輪候冊排長龍的問題,政府建議興建「簡約公屋」,以填補公營房屋供應不足的缺口。隨著八幅「簡約公屋」用地曝光,也掀起市場對選址的討論,畢竟部份選址位處貴重的市區地段,究竟對周邊私樓有沒有影響?

八幅簡約公屋,分布於港九新界不同地區,涉及總地盤面積284萬呎,共提供30,000個單位。當中市區三個簡約公屋選址最受關注,分別位於啟德「世運道」、柴灣工業區附近「常安街」、及彩虹,當中啟德「世運道」因其位處「啟德站」與「宋皇臺站」之間,地理位置優越,加上其可建單位數目達10,700個,佔「簡約公屋」總供應量的三分一,更具爭議。

對於啟德區興建「簡約公屋」,不少市場人士都批評啟德發展愈見走樣。除了跑道區單軌鐵路被消失外,啟德區內不少商業用地都改劃住宅發展,包括宋皇臺站以東,及世運道簡約公屋以西,都有一系列地皮被改劃為住宅用地發展。

改劃作住宅發展的商業地,有三幅已由長實以87億元、相當於每呎地價6,138元投得,另外還有兩幅用地,稍後會一併推出招標,為區內增加4,300伙供應外,在這些商業用地前方,還有六幅用地將作住宅發展,全數興建公營房屋,共提供10,520個單位,跟當初的發展藍圖有很大出入。

問題是,啟德「世運道」簡約公屋用地本身劃為「綜合發展區」,根據大綱圖規定,任何「綜合發展區」的發展,均要先向城規會遞交「發展總綱藍圖」,獲批准後才可以興建。但興建「簡約公屋」的模式,會否如「過渡性房屋」般能繞過程序,還待政府公布。

「簡約公屋」為期僅五年。若政府在五年期後,決定基於成本效益決定續期不拆卸,則會令區內原作「綜合發展區」的用途被消失;但如果不續期,這區也起碼有五年時間,令相關「綜合發展區」的預計用途被掩蓋。根據地契,政府打算興建地下街,正好貫穿附近不同地皮,並由各不同土地持有人按地契要求興建,「簡約公屋」地下街面貌會是怎樣? 這些都是未知之數。