胡‧說樓市|按揭101:如何計算可負擔樓價?

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谷友不時向我們查詢可以負擔的物業價格、可以借取按揭金額等,其實這個議題,我們斷斷續續曾在以前的影片分享,可能沒有獨立一條教學影片,所以大家都容易忽略。今集我們決定用一條片的時間,教大家計算供樓負擔能力。

究竟怎樣推算可貸款能力? 如果你向銀行借取100萬元,以現時息率3.625厘計算,攤分30年還款期,你每月需要向銀行償還4,561元,供款佔入息不多於50%的原則,入息要有9,122元才過到第一關。之後還要過第二關。因為在審批按揭時,你需要通過加息兩厘的壓力測試,也就是在3.625厘的基礎上,調高2厘,即以5.625厘計算你的抗壓能力,供款必須低於入息的60%,故月入有9,595元便可通過壓力測試。

因此倒轉推算,你向銀行借取100萬元,你最少要有9,595元月入才能過關。如果你借200萬元,則可以乘二計算,即19,190元,如此類推。用自己入息計算出銀行貸款額後,餘額就是首期。兩者相加,等於你可以負擔的物業價格。假設你本身有300萬元首期,而入息約有19,190元,等於你可以借取200萬元貸款額,把300萬元首期及200萬元貸款額相加,等於你可應付500萬元的物業。

如果你已成為其他人物業擔保人、或者在購買物業時,本身已有按揭,計算銀行貸款額時,亦會有不同處理手法。因為按揭成數、供款佔入息比率、及壓力測試須同步收緊10%。

假設借取100萬元貸款額,以現時息率3.625厘計算,攤分30年還款期,第二套房買家的供款佔入息比率,不得多於40%,入息要有11,402元才可通過第一關。至於第二關壓力測試,因為需要同步收緊,供款不得多於入息50%,入息要有11,514元才可通過壓力測試。