趁樓市氣氛回暖，發展商都積極開售新盤，包括由華懋及港鐵合作發展，位於何文田站上蓋的「瑜一」。這個項目共分三期發展，合共提供844個住宅單位，屬於市區較罕有的項目，三期均已獲批預售樓花同意書，今集我們來到現場實地考察，了解樓盤優缺點。 「瑜一」屬於何文田站上蓋二期(發展項目)，鄰近新地早前發展的豪宅「天鑄」，港鐵在2018年10月推出項目招標，當時共吸引八個財團入標。項目補地價金額74.86億元，可建樓面63.9萬呎，相當於每呎11,709元，表面上打破了港鐵站上蓋項目地價，但這僅為面價，因為當時港鐵的招標條款列明收取固定分紅25%，當時發展商能否取得標書，取決於其支付的一筆入場費高低。因此，我們很難評估其實際地價金額。 打算購入千萬元物業，駕車不用跟大家迫港鐵，但鐵路旁的住宅車位一向不足，都是既定事實，否則附近的「天鑄」，也不會出現670萬元的新高車位價格，車位售價暫為全港第四高，僅次於Mount Nicholson過千萬元、以及寶珊道1號的690萬元價位。地盤附近有沒有其他車位供應呢? 似乎沒有。同樣地，日常生活消費要前往愛民邨才有超市、又或者行斜路到紅磡附近，才會有較多選擇。 「瑜一」共分三期推出，1A期「1及2座」、以及1C期「5座」，均設於整個地盤的兩個單邊，其中「1C期」地盤較貼近鷹君的「何文田站上蓋一期」住宅項目，要視乎鷹君的開則才知道對「1C期」的影響。不過，今次發展商先推出夾於中間的「1B期」。 而「1A期」旁邊的地盤將興建理大學生宿舍及校舍設施，根據申請圖的描述，這裡預計興建兩座大樓，一座為樓高83米、提供1,279個宿位的學生宿舍；而另一座則為樓高69米、合共13層的綜合用途大樓，根據平面圖，樓高約比旁邊「李嘉誠樓」高四層，有意購入「瑜一」的住戶，都可以實地視察景觀因素，但相信校舍對1B期的影響相對小。 今次推出的「1B期」為三期中，提供最少單位的一期。對發展商來說，可以用來測試市場水溫，同時也營造出供應有限的矜貴效果。例如最細一房336呎，僅提供10個單位；兩房則佔多數，一共有123個單位，面積介乎422至576呎之間，但實情會再細分兩房開廚、兩房梗廚及兩房連儲物室間隔，餘下還有三房連儲物室，及四房連儲物室，分別有46伙及4伙。 發展商已公布「1A期」的間隔，也跟「1B期」大同小異，但論單位一共有447伙，對照「1B期」來說算是倍增；而且緊隨還有「1C期」214個單位，所以買家不應被罕有、「賣完就無」的氣氛影響。反而要看開價，同時也值得跟二手市場貨比三家。