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胡‧說樓市|「不吃不喝18.8年先買到樓」,原來有偏差!?
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國際公共政策顧問機構Demographia公布「國際樓價負擔能力」報告反映,香港已連續13年成為全球樓價最難負擔的城市,樓價對收入的比率為18.8倍,也就是我們常常說,要不吃不喝18.8年才能夠買樓的地步。表面上看似很誇張的數字,但實際上,報告又多能反映實況?   翻查該報告,顧問機構共針對八個國家,包括中國、英國、美國、加拿大、澳洲、紐西蘭、新加坡及愛爾蘭內的94個城市作出調查,他們會抽出當地城市的「樓價中位數」,並與「家庭全年收入中位數」對比。 如果得出結果,是樓價對收入比率高於5.1倍,也就是不吃不喝5.1年才能買樓,已經屬於「極難負擔」水平;若介乎4.1至5倍則屬於「嚴重難負擔」、3.1至4倍為「中等難負擔」,而低於3倍則屬於「可負擔」。2022年,全球94個城市中,並無一個城市屬於「可負擔」,也是調查19年來首次出現如此現象。 究竟香港情況有多嚴重? 雖然去年樓價回落15%,但據2022年的調查結果反映,香港的樓價與收入比率已由2021年的23.2倍,回落至18.8倍,但仍然在94個城市中排行首位,遠遠拋離第二位的澳洲悉尼13.3倍、以及加拿大溫哥華的12倍。 如果我們細心研究報告,你會發現在統計過程中,有很多因素並未加入考慮。例如在「家庭全年收入中位數」中,是以除稅前的收入計算,但實況是不同國家所繳納的稅階不同。若不把徵收高稅率城市的除稅後收入對比,會低估實況;反觀香港稅階不高,跟其他高稅率城市比較,也會高估了問題。 買樓會借取按揭,按揭亦受息率因素影響,樓價高低也視乎不同房屋的質素。報告認為上述因素對各國的差異不大,所以也明確指出沒有把相關因素計算在內,但實況卻是不同國家的按揭政策不同,例如香港的按揭政策也有明顯轉變,以往過千萬元物業只能借取一半按揭,但現在已可透過按揭保險借取高成數按揭,而這些因素都足以影響小市民的負擔能力。 對於報告內容,可能大家都有保留,但這是否代表香港樓價已可負擔? 這一點在我們之前的影片也曾說明,如果我們以最新的樓價,並加入按揭成數、息率等因素計算,對照今日與去年的負擔水平,結果又能否更貼近實況?
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