Yahoo! TV烹飪教室《童學做煮》，由食譜作家周靈山即場教同學仔各種簡易烹飪食譜，觀迎家長一起親子入廚，準備定食材跟小朋友一起煮，停課在家都可以不停學！

童學做煮

夏日熱辣辣，大家都會想食返杯雪糕來解暑，今集靈山就教各位大朋友、小朋友自家製香濃軟滑的朱古力杏仁雪糕！今次食譜不用加忌廉或煉奶，而且又不用雪糕機，都可以做到美味香濃的朱古力雪糕。靈山還向各位提供如何令雪糕無咁多冰粒，做到更幼滑的效果，想學就要睇今集《童學做煮》！

<a href="https://hk.news.yahoo.com/%E7%94%9C%E5%93%81%E9%A3%9F%E8%AD%9C-%E6%9C%B1%E5%8F%A4%E5%8A%9B%E9%9B%AA%E7%B3%95-%E7%84%A1%E5%BF%8C%E5%BB%89-%E8%87%AA%E8%A3%BD%E9%9B%AA%E7%B3%95-%E9%9B%AA%E7%B3%95%E6%A9%9F-220033130.html">即上Yahoo Food觀看完整食譜</a>
<a href="https://www.facebook.com/yahoofoodhk">Follow Yahoo Food HK</a>
<a href="https://bit.ly/3bmbaIy">今晚食乜好？即睇最強湯水食譜/雞翼食譜合集</a>
<a href=https://bit.ly/3bqKbLZ">食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生</a>

夏日熱辣辣，大家都會想食返杯雪糕來解暑，今集靈山就教各位大朋友、小朋友自家製香濃軟滑的朱古力杏仁雪糕！今次食譜不用加忌廉或煉奶，而且又不用雪糕機，都可以做到美味香濃的朱古力雪糕。靈山還向各位提供如何令雪糕無咁多冰粒，做到更幼滑的效果，想學就要睇今集《童學做煮》！ 即上Yahoo Food觀看完整食譜 Follow Yahoo Food HK 今晚食乜好？即睇最強湯水食譜/雞翼食譜合集 食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生

【甜品食譜】自製香濃朱古力杏仁雪糕！不用雪糕機、不用忌廉或煉奶做出軟滑效果

早餐或下午茶想食返件鬆餅小糕點，自製的話通常都會加牛油來做出鬆軟感覺，今集靈山就教各位小朋友大朋友一齊不加牛油的情況下，都做到鬆軟有彈性的鬆餅，而且加入檸檬乳酪後，令鬆餅香甜清新，很適合做下午茶甜品，想學整就要睇片啦～

<a href="https://hk.news.yahoo.com/%E7%94%9C%E5%93%81%E9%A3%9F%E8%AD%9C-%E7%B0%A1%E6%98%93%E9%A3%9F%E8%AD%9C-%E6%AA%B8%E6%AA%AC-%E4%B9%B3%E9%85%AA-%E9%AC%86%E9%A4%85-060056980.html">即上Yahoo Food觀看完整食譜及貼士</a>
<a href="https://hk.news.yahoo.com/topic/dinner-tonight">今晚食乜好？即睇最強雞翼食譜、牛油果食譜合集</a>
<a href="https://hk.news.yahoo.com/topic/24-solar-terms">食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生</a>
<a href="https://www.facebook.com/yahoofoodhk">Follow Yahoo Food HK</a>

早餐或下午茶想食返件鬆餅小糕點，自製的話通常都會加牛油來做出鬆軟感覺，今集靈山就教各位小朋友大朋友一齊不加牛油的情況下，都做到鬆軟有彈性的鬆餅，而且加入檸檬乳酪後，令鬆餅香甜清新，很適合做下午茶甜品，想學整就要睇片啦～ 即上Yahoo Food觀看完整食譜及貼士 今晚食乜好？即睇最強雞翼食譜、牛油果食譜合集 食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生 Follow Yahoo Food HK

【甜品食譜】檸檬乳酪鬆餅！無牛油都做到鬆軟鬆餅

要食得健康，蔬菜是不可缺少的營養食材，不過好多小朋友（其實大朋友）都未必喜歡吃蔬菜，今集靈山就教各位去製作一款醬料，用來沾蔬菜一齊食很香口惹味，這款醬料叫做Hummus，混合花生醬和鷹咀豆後，再加點橙汁和蜜糖就完成，非常方便簡單就令你𣊬間喜歡吃蔬菜，想學整就睇片啦～

<a href="https://hk.news.yahoo.com/%E7%B0%A1%E6%98%93%E9%A3%9F%E8%AD%9C-%E8%8A%B1%E7%94%9F%E9%86%AC-%E9%B7%B9%E5%92%80%E8%B1%86-hummus-%E9%86%AC%E6%96%99%E9%A3%9F%E8%AD%9C-%E8%94%AC%E8%8F%9C%E9%A3%9F%E8%AD%9C-%E6%B2%99%E5%BE%8B%E9%A3%9F%E8%AD%9C-220032777.html">即上Yahoo Food觀看完整食譜及貼士</a>
<a href="https://hk.news.yahoo.com/topic/dinner-tonight">今晚食乜好？即睇最強雞翼食譜、牛油果食譜合集</a>
<a href="https://hk.news.yahoo.com/topic/24-solar-terms">食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生</a>
<a href="https://www.facebook.com/yahoofoodhk">Follow Yahoo Food HK</a>

要食得健康，蔬菜是不可缺少的營養食材，不過好多小朋友（其實大朋友）都未必喜歡吃蔬菜，今集靈山就教各位去製作一款醬料，用來沾蔬菜一齊食很香口惹味，這款醬料叫做Hummus，混合花生醬和鷹咀豆後，再加點橙汁和蜜糖就完成，非常方便簡單就令你𣊬間喜歡吃蔬菜，想學整就睇片啦～ 即上Yahoo Food觀看完整食譜及貼士 今晚食乜好？即睇最強雞翼食譜、牛油果食譜合集 食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生 Follow Yahoo Food HK

【醬料食譜】花生醬鷹咀豆Hummus醬料！用來沾蔬菜香口惹味

近期天氣炎熱，好想吃點冰涼甜品消暑～今集靈山就教各位朋友自製朱古力味雪條，當中會加入椰棗、可可朱古力粒，以天然甜味來製作的雪條特別好味，製作出來的雪條很幼滑，味道又濃郁，夏天用來做消暑甜品啱晒，想學整就睇片啦～

靈山提醒各位︰這個食譜將用到電動攪拌機，內裏裝有刀片，為確保小朋友安全，敬請家長在過程中陪同小朋友一起製作。

<a href="https://hk.news.yahoo.com/%E7%94%9C%E5%93%81%E9%A3%9F%E8%AD%9C-%E7%B0%A1%E6%98%93%E9%A3%9F%E8%AD%9C-%E6%9C%B1%E5%8F%A4%E5%8A%9B%E9%9B%AA%E6%A2%9D-%E6%B6%88%E6%9A%91%E7%94%9C%E5%93%81-220011524.html">即上Yahoo Food觀看完整食譜及貼士</a>
<a href="https://hk.news.yahoo.com/topic/dinner-tonight">今晚食乜好？即睇最強雞翼食譜、牛油果食譜合集</a>
<a href="https://hk.news.yahoo.com/topic/24-solar-terms">食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生</a>
<a href="https://www.facebook.com/yahoofoodhk">Follow Yahoo Food HK</a>

近期天氣炎熱，好想吃點冰涼甜品消暑～今集靈山就教各位朋友自製朱古力味雪條，當中會加入椰棗、可可朱古力粒，以天然甜味來製作的雪條特別好味，製作出來的雪條很幼滑，味道又濃郁，夏天用來做消暑甜品啱晒，想學整就睇片啦～ 靈山提醒各位︰這個食譜將用到電動攪拌機，內裏裝有刀片，為確保小朋友安全，敬請家長在過程中陪同小朋友一起製作。 即上Yahoo Food觀看完整食譜及貼士 今晚食乜好？即睇最強雞翼食譜、牛油果食譜合集 食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生 Follow Yahoo Food HK

【甜品食譜】自製幼滑無冰粒朱古力雪條！天然甜味夏天消暑甜品

要健康可以從飲食入手，健康飲食營養要均勻，有肉、有菜就啱晒啦～最基本的方法去製作魚的餸菜，將其煎香就已經好好味，今集靈山就教各位爸爸媽媽和小朋友煎魚，過程中不用加油都可以將三文魚皮煎至香脆，入口惹味香口。另外蔬菜就焗西蘭花，配埋檸檬蜜糖醬，令小朋友更加喜歡食蔬菜，想學的話就睇今集《童學做煮》。

提提你：這個食譜將用到爐火和焗爐，為確保小朋友安全，敬請家長在過程中陪同小朋友一起製作。

<a href="https://hk.news.yahoo.com/%E7%85%8E%E9%AD%9A-%E4%B8%89%E6%96%87%E9%AD%9A-%E8%A5%BF%E8%98%AD%E8%8A%B1-%E6%B8%9B%E8%82%A5%E9%A3%9F%E8%AD%9C-%E6%AA%B8%E6%AA%AC%E8%9C%9C%E7%B3%96%E9%86%AC-220008948.html">即上Yahoo Food觀看完整食譜及貼士</a>
<a href="https://hk.news.yahoo.com/topic/dinner-tonight">今晚食乜好？即睇最強雞翼食譜、牛油果食譜合集</a>
<a href="https://hk.news.yahoo.com/topic/24-solar-terms">食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生</a>
<a href="https://www.facebook.com/yahoofoodhk">Follow Yahoo Food HK</a>

要健康可以從飲食入手，健康飲食營養要均勻，有肉、有菜就啱晒啦～最基本的方法去製作魚的餸菜，將其煎香就已經好好味，今集靈山就教各位爸爸媽媽和小朋友煎魚，過程中不用加油都可以將三文魚皮煎至香脆，入口惹味香口。另外蔬菜就焗西蘭花，配埋檸檬蜜糖醬，令小朋友更加喜歡食蔬菜，想學的話就睇今集《童學做煮》。 提提你：這個食譜將用到爐火和焗爐，為確保小朋友安全，敬請家長在過程中陪同小朋友一起製作。 即上Yahoo Food觀看完整食譜及貼士 今晚食乜好？即睇最強雞翼食譜、牛油果食譜合集 食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生 Follow Yahoo Food HK

【煎魚貼士】不用油煎脆皮三文魚方法＋焗西蘭花配檸檬蜜糖醬

今集《童學做煮》，靈山教各位自製Pizza，這次的Pizza可以用焗爐焗，亦都可以用鑊煎都製作到。靈山會由搓麵粉開始，到壓麵糰，再放到鑊煎，逐步手把手教你自製美味Pizza。要留意，自製Pizza過程中會用到爐火或焗爐，為確保小朋友安全，要有家長陪同去製作啊～小朋友準備好就睇片學製Pizza！

<a href="https://hk.news.yahoo.com/pizza%E9%A3%9F%E8%AD%9C-%E8%96%84%E9%A4%85%E9%A3%9F%E8%AD%9C-%E8%87%AA%E8%A3%BD%E8%96%84%E9%A4%85-%E7%B0%A1%E6%98%93%E9%A3%9F%E8%AD%9C-220014696.html">即上Yahoo Food觀看完整食譜及貼士</a>
<a href="https://hk.news.yahoo.com/topic/dinner-tonight">今晚食乜好？即睇最強雞翼食譜、牛油果食譜合集</a>
<a href="https://hk.news.yahoo.com/topic/24-solar-terms">食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生</a>
<a href="https://www.facebook.com/yahoofoodhk">Follow Yahoo Food HK</a>

今集《童學做煮》，靈山教各位自製Pizza，這次的Pizza可以用焗爐焗，亦都可以用鑊煎都製作到。靈山會由搓麵粉開始，到壓麵糰，再放到鑊煎，逐步手把手教你自製美味Pizza。要留意，自製Pizza過程中會用到爐火或焗爐，為確保小朋友安全，要有家長陪同去製作啊～小朋友準備好就睇片學製Pizza！ 即上Yahoo Food觀看完整食譜及貼士 今晚食乜好？即睇最強雞翼食譜、牛油果食譜合集 食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生 Follow Yahoo Food HK

【Pizza食譜】焗爐/免焗版自製薄餅！搓麵粉、煎薄餅、調醬汁逐步教你

夏天想食冷涼的甜品，不一定食雪糕的，今集靈山教各位小朋友和爸爸媽媽們一齊製作芒果粒粒寒天啫喱，非常簡易而且又不用加糖，以最鮮甜清新的水果味道來調味已經好好味。今集甜品食譜製作期間需要用到電動筆型攪拌棒，各位小朋友在攪拌果肉期間，一定要和家人一齊製作，而且要小心筆型攪拌棒裡的刀片，不要弄到手啊～想食這個芒果粒粒寒天啫喱，一齊睇片啦～

<a href="https://hk.news.yahoo.com/%E7%94%9C%E5%93%81%E9%A3%9F%E8%AD%9C-%E8%8A%92%E6%9E%9C%E9%A3%9F%E8%AD%9C-%E5%95%AB%E5%96%B1-%E7%B0%A1%E6%98%93%E9%A3%9F%E8%AD%9C-073009412.html">即上Yahoo Food觀看完整食譜及貼士</a>
<a href="https://hk.news.yahoo.com/topic/dinner-tonight">今晚食乜好？即睇最強雞翼食譜、牛油果食譜合集</a>
<a href="https://hk.news.yahoo.com/topic/24-solar-terms">食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生</a>
<a href="https://www.facebook.com/yahoofoodhk">Follow Yahoo Food HK</a>

夏天想食冷涼的甜品，不一定食雪糕的，今集靈山教各位小朋友和爸爸媽媽們一齊製作芒果粒粒寒天啫喱，非常簡易而且又不用加糖，以最鮮甜清新的水果味道來調味已經好好味。今集甜品食譜製作期間需要用到電動筆型攪拌棒，各位小朋友在攪拌果肉期間，一定要和家人一齊製作，而且要小心筆型攪拌棒裡的刀片，不要弄到手啊～想食這個芒果粒粒寒天啫喱，一齊睇片啦～ 即上Yahoo Food觀看完整食譜及貼士 今晚食乜好？即睇最強雞翼食譜、牛油果食譜合集 食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生 Follow Yahoo Food HK

【甜品食譜】芒果粒粒寒天啫喱！不加糖版簡易夏天甜品

小朋友自己煮，通常都由爸爸媽媽安排食材份量，如果小朋友都想自己準備材料的話，今集靈山就教各位學習量度材料，認識什麼是磅、茶匙等量度單位，小朋友之後就可以幫爸爸媽媽手準備食材煮美食啦～
<a href="https://hk.news.yahoo.com/%E6%BA%96%E5%82%99%E9%A3%9F%E6%9D%90-%E7%A3%85%E6%95%B8-%E8%8C%B6%E5%8C%99-%E4%BB%BD%E9%87%8F-%E9%87%8F%E5%BA%A6%E5%96%AE%E4%BD%8D-070033477.html">即上Yahoo Food觀看完整食譜及貼士</a>
<a href="https://hk.news.yahoo.com/topic/dinner-tonight">今晚食乜好？即睇最強雞翼食譜、牛油果食譜合集</a>
<a href="https://hk.news.yahoo.com/topic/24-solar-terms">食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生</a>
<a href="https://www.facebook.com/yahoofoodhk">Follow Yahoo Food HK</a>

小朋友自己煮，通常都由爸爸媽媽安排食材份量，如果小朋友都想自己準備材料的話，今集靈山就教各位學習量度材料，認識什麼是磅、茶匙等量度單位，小朋友之後就可以幫爸爸媽媽手準備食材煮美食啦～ 即上Yahoo Food觀看完整食譜及貼士 今晚食乜好？即睇最強雞翼食譜、牛油果食譜合集 食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生 Follow Yahoo Food HK

準備食材教學！認識磅數、茶匙等食材量度單位

之前靈山有教各位小朋友自家製乳酪杯做早餐，今集靈山再教各位小朋友自製雞蛋蕃茄三文治做早餐，這份三文治入面有有豐富蛋白質的雞蛋，還有可以抗氧化的蕃茄，很健康的一份早餐，不論小朋友還是爸爸媽媽都好適合食。在製作過程中，需要用到爐火去炒蛋，還有爸爸媽媽可以為小朋友準備一把膠刀，用來切番茄，過程要有家長陪同去製作，從旁照顧小朋友。各位小朋友準備好未，想食就睇片學煮！

<a href="https://hk.news.yahoo.com/%E8%9B%8B%E9%A3%9F%E8%AD%9C-%E6%97%A9%E9%A4%90%E9%A3%9F%E8%AD%9C-%E7%B0%A1%E6%98%93%E9%A3%9F%E8%AD%9C-%E4%B8%89%E6%96%87%E6%B2%BB-%E8%9B%8B%E7%99%BD%E8%B3%AA-220001974.html">即上Yahoo Food觀看完整食譜及貼士</a>
<a href="https://hk.news.yahoo.com/topic/dinner-tonight">今晚食乜好？即睇最強雞翼食譜、牛油果食譜合集</a>
<a href="https://hk.news.yahoo.com/topic/24-solar-terms">食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生</a>
<a href="https://www.facebook.com/yahoofoodhk">Follow Yahoo Food HK</a>

之前靈山有教各位小朋友自家製乳酪杯做早餐，今集靈山再教各位小朋友自製雞蛋蕃茄三文治做早餐，這份三文治入面有有豐富蛋白質的雞蛋，還有可以抗氧化的蕃茄，很健康的一份早餐，不論小朋友還是爸爸媽媽都好適合食。在製作過程中，需要用到爐火去炒蛋，還有爸爸媽媽可以為小朋友準備一把膠刀，用來切番茄，過程要有家長陪同去製作，從旁照顧小朋友。各位小朋友準備好未，想食就睇片學煮！ 即上Yahoo Food觀看完整食譜及貼士 今晚食乜好？即睇最強雞翼食譜、牛油果食譜合集 食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生 Follow Yahoo Food HK

【早餐食譜】雞蛋蕃茄三文治！簡單高蛋白健康食譜

今集《童學做煮》靈山會教各位小朋友製作水果乳酪雪條，酸酸甜甜啱晒夏天用來消暑啊～乳酪雪條會用到原味乳酪，加埋士多啤梨和香蕉，味道好豐富又好味，不過製作過程會用到爐火，小朋友要有家長陪同，或者用爐火部分交由爸爸媽媽製作會較為好，安全要緊。想學製作這款消暑甜品就睇片啦～ 
<a href="https://hk.news.yahoo.com/%E7%94%9C%E5%93%81%E9%A3%9F%E8%AD%9C-%E5%81%A5%E5%BA%B7%E7%94%9C%E5%93%81-%E6%B6%88%E6%9A%91-%E6%B8%9B%E7%B3%96-%E6%B0%B4%E6%9E%9C%E4%B9%B3%E9%85%AA%E9%9B%AA%E6%A2%9D-220016179.html">即上Yahoo Food觀看完整食譜及貼士</a>
<a href="https://hk.news.yahoo.com/topic/dinner-tonight">今晚食乜好？即睇最強雞翼食譜、牛油果食譜合集</a>
<a href="https://hk.news.yahoo.com/topic/24-solar-terms">食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生</a>
<a href="https://www.facebook.com/yahoofoodhk">Follow Yahoo Food HK</a>

今集《童學做煮》靈山會教各位小朋友製作水果乳酪雪條，酸酸甜甜啱晒夏天用來消暑啊～乳酪雪條會用到原味乳酪，加埋士多啤梨和香蕉，味道好豐富又好味，不過製作過程會用到爐火，小朋友要有家長陪同，或者用爐火部分交由爸爸媽媽製作會較為好，安全要緊。想學製作這款消暑甜品就睇片啦～&nbsp; 即上Yahoo Food觀看完整食譜及貼士 今晚食乜好？即睇最強雞翼食譜、牛油果食譜合集 食乜養生好？二十四節氣：中醫教路/湯水進補/穴位養生 Follow Yahoo Food HK

【甜品食譜】減糖無忌廉消暑水果乳酪雪條！小朋友自製夏日健康甜品

Jack

Yahoo自家製

北大嶼山公路往機場方向交通意外 涉及 15 車

北大嶼山公路往機場方向交通意外 涉及 15 車

「林夏薇最搏命？」全因《黑色月光》內激情床上戲令網民觀眾見識薇薇罕見性感一面，誘人服裝再加意識大膽的暴力叉頸？統統不是問題，薇薇直言要拍唯美床戲，最大難度係如何耷低頭不見雙下巴⋯ 小編聽後笑到標眼淚，忠告業內攝影師，以後拍攝女藝人，再瘦再靚都要高角度，切勿低炒。

「林夏薇最搏命？」全因《黑色月光》內激情床上戲令網民觀眾見識薇薇罕見性感一面，誘人服裝再加意識大膽的暴力叉頸？統統不是問題，薇薇直言要拍唯美床戲，最大難度係如何耷低頭不見雙下巴⋯ 小編聽後笑到標眼淚，忠告業內攝影師，以後拍攝女藝人，再瘦再靚都要高角度，切勿低炒。

【娛樂訪談】《黑色月光》床上戲被叉頸 林夏薇反而最驚有雙下巴

自從《施政報告》進一步救市後，多個大發展商積極清倉減磅，並取得一定銷情，繼而多區二手市場如將軍澳、荃灣、屯門等，上月也錄得過百宗成交，但銷量提升同時，實際上無論新盤或二手市場都需要減價賣樓。雖然銷情大致顯示出賣方需要開出怎樣的價錢才能吸引到準買家，變相摸清市場的承接底線，但大家都擔心，究竟這個價位是否已經站穩？
翻查成交紀錄冊，新地啟德站「天璽 ‧ 天」經歷了四輪銷售後，撇除三宗取消交易個案，至今累計售出865個單位，套現102.2億元，平均售價1,181萬元。當市場著眼於過百億銷售金額，用上吸金等字眼來形容市況，實際上發展商卻是蝕本離場。
以一期全盤906個單位推算，賣出865個單位，相當於售出95%。新地表示投資額高達400億元，如果要達至收支平衡而不蝕本，一期餘下41個單位，以及二期584個單位，需要確保套現到298億元，相當於平均售價達到4,765萬元，才能收支平衡。
若純粹以地價成本251.61億元來推算，則一期餘貨及二期至少需要套現149.4億元，相當於每個單位平均賣到2,390萬才取回地價成本。縱然《施政報告》後，發展商成功賣出單位，但沒能做到價量齊升的程度。
又例如在《施政報告》後，華懋把跟市建局合作發展、位於長沙灣單幢項目「瑜悦」的198個單位全盤推出，最終一掃而空。單從銷情勢頭來看氣勢如虹，但若看銷售金額的話，該項目僅為發展商套現13.08億元。
而這個項目是華懋於2020年4月以9.1億元中標，可能計及發展成本，華懋未必需要蝕本，但市建局在今次售樓中則難以獲利。因為當時訂明，售樓收益達23億元，華懋便需向市建局分紅，現在距離分紅門檻還至少差10億元。
一手樓的售樓氣氛對二手市場的推動，在於超額認購下，部分買家會轉向即買即住的二手樓。只是與以往不同，二手業主堅持叫高價、或反價而上的個案已不復再。因為準買家絕對有權貨比三家，即使在一手新盤沒中簽，他們亦可留意二手市場，同時還能關注未來一手新盤。
雖然將軍澳、荃灣、屯門、元朗等多個地區於十月份錄得過百宗成交，但背後仍有不少業主需蝕讓離場。例如上月錄得105宗買賣的元朗區，按月反彈64%，有「溱柏」業主出售一個7座低層F室，實用面積511呎的兩房單位，最終以屋苑兩房新低價435萬元售出，實用呎價8,513元，比2017年買入價低了200萬元。
上月成交量直逼旺市的將軍澳區，全區促成了300宗成交，按月以倍數升幅計算，但在康城站的Sea to Sky，一個3座高層H室，實用面積753呎的三房套房連儲物室單位，最終僅以1,008.8萬元售出，較2020年買入價1,313.4萬元，賬面上蝕讓305.6萬元。
自全面撤辣開始，可說為二手業主在出售上拆牆鬆綁，但市面上見到的旺勢，純粹只是靠成交量支持。過去市場會強調量變質變，有量數支持價格便回升，但要看今日的環境是否仍然能做到。
縱然新盤在近期到達一定出貨量，但整體庫存消化至合理水平。一手新供應仍高見於108,000伙，接近歷史高位，間接抑制了發展商加價，而若真的要加價，也需要確保有龐大的購買力支持。
只是負資產突破40,000宗，封鎖大批市場潛在購買力，就要看全新買家會否積極參與支持，其中息口可能是重要因素。畢竟現在息口有回落，但回落幅度並不大，把資金放在無風險的定存仍比投資磚頭優越，就難以刺激投資者蜂擁爭奪資產。
環環相扣，本港息口走勢受制於美國市場，而美國總統大選後，新總統上任後的政策將成為左右大市的重要因素，這些會逐步影響之後的銷貨策略，因此值得我們繼續觀察。

自從《施政報告》進一步救市後，多個大發展商積極清倉減磅，並取得一定銷情，繼而多區二手市場如將軍澳、荃灣、屯門等，上月也錄得過百宗成交，但銷量提升同時，實際上無論新盤或二手市場都需要減價賣樓。雖然銷情大致顯示出賣方需要開出怎樣的價錢才能吸引到準買家，變相摸清市場的承接底線，但大家都擔心，究竟這個價位是否已經站穩？ 翻查成交紀錄冊，新地啟德站「天璽 ‧ 天」經歷了四輪銷售後，撇除三宗取消交易個案，至今累計售出865個單位，套現102.2億元，平均售價1,181萬元。當市場著眼於過百億銷售金額，用上吸金等字眼來形容市況，實際上發展商卻是蝕本離場。 以一期全盤906個單位推算，賣出865個單位，相當於售出95%。新地表示投資額高達400億元，如果要達至收支平衡而不蝕本，一期餘下41個單位，以及二期584個單位，需要確保套現到298億元，相當於平均售價達到4,765萬元，才能收支平衡。 若純粹以地價成本251.61億元來推算，則一期餘貨及二期至少需要套現149.4億元，相當於每個單位平均賣到2,390萬才取回地價成本。縱然《施政報告》後，發展商成功賣出單位，但沒能做到價量齊升的程度。 又例如在《施政報告》後，華懋把跟市建局合作發展、位於長沙灣單幢項目「瑜悦」的198個單位全盤推出，最終一掃而空。單從銷情勢頭來看氣勢如虹，但若看銷售金額的話，該項目僅為發展商套現13.08億元。 而這個項目是華懋於2020年4月以9.1億元中標，可能計及發展成本，華懋未必需要蝕本，但市建局在今次售樓中則難以獲利。因為當時訂明，售樓收益達23億元，華懋便需向市建局分紅，現在距離分紅門檻還至少差10億元。 一手樓的售樓氣氛對二手市場的推動，在於超額認購下，部分買家會轉向即買即住的二手樓。只是與以往不同，二手業主堅持叫高價、或反價而上的個案已不復再。因為準買家絕對有權貨比三家，即使在一手新盤沒中簽，他們亦可留意二手市場，同時還能關注未來一手新盤。 雖然將軍澳、荃灣、屯門、元朗等多個地區於十月份錄得過百宗成交，但背後仍有不少業主需蝕讓離場。例如上月錄得105宗買賣的元朗區，按月反彈64%，有「溱柏」業主出售一個7座低層F室，實用面積511呎的兩房單位，最終以屋苑兩房新低價435萬元售出，實用呎價8,513元，比2017年買入價低了200萬元。 上月成交量直逼旺市的將軍澳區，全區促成了300宗成交，按月以倍數升幅計算，但在康城站的Sea to Sky，一個3座高層H室，實用面積753呎的三房套房連儲物室單位，最終僅以1,008.8萬元售出，較2020年買入價1,313.4萬元，賬面上蝕讓305.6萬元。 自全面撤辣開始，可說為二手業主在出售上拆牆鬆綁，但市面上見到的旺勢，純粹只是靠成交量支持。過去市場會強調量變質變，有量數支持價格便回升，但要看今日的環境是否仍然能做到。 縱然新盤在近期到達一定出貨量，但整體庫存消化至合理水平。一手新供應仍高見於108,000伙，接近歷史高位，間接抑制了發展商加價，而若真的要加價，也需要確保有龐大的購買力支持。 只是負資產突破40,000宗，封鎖大批市場潛在購買力，就要看全新買家會否積極參與支持，其中息口可能是重要因素。畢竟現在息口有回落，但回落幅度並不大，把資金放在無風險的定存仍比投資磚頭優越，就難以刺激投資者蜂擁爭奪資產。 環環相扣，本港息口走勢受制於美國市場，而美國總統大選後，新總統上任後的政策將成為左右大市的重要因素，這些會逐步影響之後的銷貨策略，因此值得我們繼續觀察。

胡‧說樓市｜10月樓市轉旺，但旺量不旺價?

ViuTV《出租大叔》張達倫由模特兒減薪入讀2004年TVB藝員訓練班，轉眼入行20年，達倫笑言幾乎做匀全台最紅女藝人前度，如今外型、演技更趨成熟「Timing啱啱好」，誰說九運只旺中女？達倫話：大叔都啱。

ViuTV《出租大叔》張達倫由模特兒減薪入讀2004年TVB藝員訓練班，轉眼入行20年，達倫笑言幾乎做匀全台最紅女藝人前度，如今外型、演技更趨成熟「Timing啱啱好」，誰說九運只旺中女？達倫話：大叔都啱。

【娛樂訪談】《出租大叔》張達倫：九運淨係中女？大叔都啱！

《黑色月光》內地反應熱烈，當中林夏薇飾演反派卓慧雲令觀眾又愛又恨，今次除了血拼楊茜堯(楊怡)，更初遇經典梟雄「霍景良」，薇薇坦承當年追看《創世紀》，如今竟然有機會同久休復出的鋒哥郭鋒合作，興奮之餘更大讚前輩，尤其臨場加入掌摑鋒哥戲份，令劇情更夠張力、角色更暗黑，難怪令觀眾睇到咬牙切齒⋯⋯

《黑色月光》內地反應熱烈，當中林夏薇飾演反派卓慧雲令觀眾又愛又恨，今次除了血拼楊茜堯(楊怡)，更初遇經典梟雄「霍景良」，薇薇坦承當年追看《創世紀》，如今竟然有機會同久休復出的鋒哥郭鋒合作，興奮之餘更大讚前輩，尤其臨場加入掌摑鋒哥戲份，令劇情更夠張力、角色更暗黑，難怪令觀眾睇到咬牙切齒⋯⋯

【娛樂訪談】《黑色月光》暗黑林夏薇血拼楊茜堯再遇上「霍景良」…

Kids Up 不停學 更快樂

【慈慧幼苗】兒童壓力大增腸躁症風險 預防應從小做起

https://video.media.yql.yahoo.com/v1/video/sapi/hlsstreams/aab75411-a288-33ef-8a9b-a8d58e1e0476?site=tv&region=HK&lang=zh-Hant-HK&devtype=desktop&src=sapi

雅虎香港電視

【甜品食譜】檸檬乳酪鬆餅！無牛油都做到鬆軟鬆餅

相關影片推薦

熱門必看

相關頻道