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陳炳強：港股上方阻力不輕　趁高減磅

Yahoo自家製

《Yahoo 新聞》上周發表的報道，揭發了性小眾教會的性侵醜聞。三名受害人分別指控牧師彭偉業在香港「基恩之家」或馬來西亞「好撒瑪利亞人教會」任職期間，未獲受害人同意之下作出坐大腿、摸私處，甚至是性交的行為。彭偉業回覆本網查詢時，承認曾與教友坐大腿，但強調不涉及性衝動。他亦承認常在教會活動後邀請別人回家過夜，期間或有「攬」、「碰」的動作，但從沒有涉及強迫。
同類的教會性侵事件不停發生，我們要如何正視問題、推動改變？《Yahoo 新聞》邀請了涉事教會基恩之家的傳道人鄭子康及執事 JY，以及基督教協進會執行幹事曹曉彤、教育大學特殊教育與輔導學系副教授郭勤，一同探討教會性侵問題的出路。

《Yahoo 新聞》上周發表的報道，揭發了性小眾教會的性侵醜聞。三名受害人分別指控牧師彭偉業在香港「基恩之家」或馬來西亞「好撒瑪利亞人教會」任職期間，未獲受害人同意之下作出坐大腿、摸私處，甚至是性交的行為。彭偉業回覆本網查詢時，承認曾與教友坐大腿，但強調不涉及性衝動。他亦承認常在教會活動後邀請別人回家過夜，期間或有「攬」、「碰」的動作，但從沒有涉及強迫。 同類的教會性侵事件不停發生，我們要如何正視問題、推動改變？《Yahoo 新聞》邀請了涉事教會基恩之家的傳道人鄭子康及執事 JY，以及基督教協進會執行幹事曹曉彤、教育大學特殊教育與輔導學系副教授郭勤，一同探討教會性侵問題的出路。

Yahoo 新聞論壇：解構教會性侵

政府全面撤辣後，樓市展現全新面貌，全新盤低價搶灘成功吸走購買力，但一些曾在轉角市前高價開售的貨尾盤、又或曾開錯貴價的項目，要跟全新盤競爭就要各出奇招，歸納近期貨尾盤的賣樓手法，即使手法是舊酒新瓶，但當中仍有不少伏位，值得大家溫故知新。

其中之一，就是由價單賣樓改為招標出售。由樂風集團發展的旺角Elize Park，共提供52個單位，面積介乎240至440呎，原本在今年一月，就是《財政預算案》宣讀前率先開價，推出首張價單30個單位，但折實的平均呎價卻高達26,688元，較去年何文田區的新盤還要貴約27%，最終銷情捧蛋下，發展商改以招標出售。

招標賣樓，跟價單出售並不相同，是由買家向發展商入標出價，再由發展商審視標書才決定是否接納，但缺點卻是令買賣的透明度大減。由於以前有一段時間，多個發展商也常用招標形式賣樓，頓時成為風氣，促使地產建設商會在2019年發出指引，規定三房以上、實用面積753呎的單位才可招標發售，但這只是指引，而且只會規管地建會會員，對於一些非地建會會員來說，他們有權不跟從。

正因為規管招標賣樓並非法例，只是自願跟從的指引，對準買家來說，如果選擇以招標方式入票買樓，由於在入標過程中，不單要預備好本票及填好「要約表格」，當中標結果出爐，本票就會成為訂金一部份，也意味買家一旦中標就會成為買方，這跟我們平時入票抽新盤是完全不同。

催谷貨尾的第二種手法，就是「先住後付」，尤其一批貴價樓花去到現樓落成時，為了吸引買家，都容許買家先支付少量首期，就可取鎖匙入住，等待一段時間後才繳清尾數。近期在九龍城、由裕泰興發展的「城軒」，提供了720天先住後付計劃，就是容許買家在簽署臨時買賣合約支付半成訂金後，便可申請入住，之後再按時繳付一定比例首期，720天後才繳付樓價餘額。

這類「先住後付」的賣樓手法，對於換樓買家來說，可以有一段換樓的過渡期，爭取時間把舊居出售套現外，亦可以避開同時供兩層樓的財政壓力，但值得留意的是，部份新盤的「先住後付」計劃需要收取「暫住費」，雖然部份發展商容許該筆費用在成交時用來繳清尾數，但無論如何，也要先預繳一筆費用，變相對減輕供樓壓力的幫助不大，而且許可佔用期內，買方仍需要支付管理費、地租、差餉等雜費，這些都不容忽視。

還有一招常見的賣樓手法，就是「回力鏢」，意思就是發展商向代理支付極高佣金，並透過代理回佣給買家，來達至「保面價、實減價」的銷售手法。早前我們曾報道近期較誇張的例子，就是在長沙灣的「睿峰」，回佣的金額可達至樓價30%以上，達到一個極誇張的水平，但對準買家來說，用這種方法入市，由於佣金回贈也需要向銀行申報，以扣減貸款額，若向銀行申報，等於可借貸額將因此減少；若選擇不申報，則等於失實陳述，可能被銀行追收差價或控告。

政府全面撤辣後，樓市展現全新面貌，全新盤低價搶灘成功吸走購買力，但一些曾在轉角市前高價開售的貨尾盤、又或曾開錯貴價的項目，要跟全新盤競爭就要各出奇招，歸納近期貨尾盤的賣樓手法，即使手法是舊酒新瓶，但當中仍有不少伏位，值得大家溫故知新。  其中之一，就是由價單賣樓改為招標出售。由樂風集團發展的旺角Elize Park，共提供52個單位，面積介乎240至440呎，原本在今年一月，就是《財政預算案》宣讀前率先開價，推出首張價單30個單位，但折實的平均呎價卻高達26,688元，較去年何文田區的新盤還要貴約27%，最終銷情捧蛋下，發展商改以招標出售。  招標賣樓，跟價單出售並不相同，是由買家向發展商入標出價，再由發展商審視標書才決定是否接納，但缺點卻是令買賣的透明度大減。由於以前有一段時間，多個發展商也常用招標形式賣樓，頓時成為風氣，促使地產建設商會在2019年發出指引，規定三房以上、實用面積753呎的單位才可招標發售，但這只是指引，而且只會規管地建會會員，對於一些非地建會會員來說，他們有權不跟從。  正因為規管招標賣樓並非法例，只是自願跟從的指引，對準買家來說，如果選擇以招標方式入票買樓，由於在入標過程中，不單要預備好本票及填好「要約表格」，當中標結果出爐，本票就會成為訂金一部份，也意味買家一旦中標就會成為買方，這跟我們平時入票抽新盤是完全不同。  催谷貨尾的第二種手法，就是「先住後付」，尤其一批貴價樓花去到現樓落成時，為了吸引買家，都容許買家先支付少量首期，就可取鎖匙入住，等待一段時間後才繳清尾數。近期在九龍城、由裕泰興發展的「城軒」，提供了720天先住後付計劃，就是容許買家在簽署臨時買賣合約支付半成訂金後，便可申請入住，之後再按時繳付一定比例首期，720天後才繳付樓價餘額。  這類「先住後付」的賣樓手法，對於換樓買家來說，可以有一段換樓的過渡期，爭取時間把舊居出售套現外，亦可以避開同時供兩層樓的財政壓力，但值得留意的是，部份新盤的「先住後付」計劃需要收取「暫住費」，雖然部份發展商容許該筆費用在成交時用來繳清尾數，但無論如何，也要先預繳一筆費用，變相對減輕供樓壓力的幫助不大，而且許可佔用期內，買方仍需要支付管理費、地租、差餉等雜費，這些都不容忽視。  還有一招常見的賣樓手法，就是「回力鏢」，意思就是發展商向代理支付極高佣金，並透過代理回佣給買家，來達至「保面價、實減價」的銷售手法。早前我們曾報道近期較誇張的例子，就是在長沙灣的「睿峰」，回佣的金額可達至樓價30%以上，達到一個極誇張的水平，但對準買家來說，用這種方法入市，由於佣金回贈也需要向銀行申報，以扣減貸款額，若向銀行申報，等於可借貸額將因此減少；若選擇不申報，則等於失實陳述，可能被銀行追收差價或控告。

胡‧說樓市｜貴價貨尾都去到貨!? 盤點三大清貨奇招!

《逆天奇案2》首集竟然殺出稀客麥玲玲師傅，劇中飾演富婆「霍太」，不少網民惡搞「本來已經係富婆，飾演自己太容易」，誰知第二集竟然開槍射爆頭，當日Facebook大洗版「槍法奇準，肯定開光計好方位」，劇中玲玲師傅示範流利英文對白之餘，更在翡翠台黃金時段大爆「X街」，她更笑言作為一個貼地風水師有幾奇？「如果你去過片場…」，想知師傅搞乜內幕，就要馬上去片。

《逆天奇案2》首集竟然殺出稀客麥玲玲師傅，劇中飾演富婆「霍太」，不少網民惡搞「本來已經係富婆，飾演自己太容易」，誰知第二集竟然開槍射爆頭，當日Facebook大洗版「槍法奇準，肯定開光計好方位」，劇中玲玲師傅示範流利英文對白之餘，更在翡翠台黃金時段大爆「X街」，她更笑言作為一個貼地風水師有幾奇？「如果你去過片場…」，想知師傅搞乜內幕，就要馬上去片。

【娛樂訪談】《逆天奇案2》大爆「X街」？麥玲玲：黑社會點會唔講粗口呀

咪見到「一蚊都無收」就以為TVB好刻薄「細細粒」，小寶今次自爆當日點解離開大台，仲講到明講心唔講金，所以台慶唔收錢都要返將軍澳幫手，果然係飲水思源，除此小寶仲爆咗單「唔知出唔出得街」嘅料，其實義氣仔女，怕乜畀人知喎。

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【娛樂訪談】一蚊都無收？「細細粒」小寶自爆點解離開TVB

業主每季都會收到差估署寄出的繳費通知書，要求繳交「差餉」及「地租」，背後視乎物業的「應課差餉租值」為多少，因為政府會以這個租值作為計算基礎，從中分別徵收5%及3%。每個財政年度之初，政府都會重估「應課差餉租值」，並把載有全港「應課差餉租值」的名冊，在每年三月底至五月公開讓公眾免費查閱。究竟要繳交多少地租及差餉? 我們抽出部份例子跟大家說明。

以前政府在差餉寬免上比較慷慨，所以對於差餉及地租，我們不會著墨太多，總覺得未必佔很多生活開支，只是隨著近幾年政府財赤嚴重，政府提供的差餉寬免愈見縮水，所以今年大家的感受可能比較深，要繳交的差餉及地租會較往年多。

就以早兩個財政年度為例，當時政府仍然寬減四季差餉，並以首兩季1,500元、及後兩季1,000元為上限；但來到2024年的今天，我們只得第一季度的住宅差餉獲寬免，並為1,000元為上限，這也意味業主在第二至第四季要繳付十足差餉。

去年私樓市場「租旺過買」，租務市場相對活躍，當樓價逐級回落之際，租金卻不跌反升，這也直接導致差估署重估的「應課差餉租值」反彈，變相亦谷高業主需要繳付的差餉及地租。我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部在過去幾年，都一直追縱十大屋苑同一批單位的「應課差餉租值」，結果也一如所料，多個屋苑的「應課差餉租值」都有升幅。

就以全面撤辣後，成交急速反彈的「沙田第一城」為例，這個在幾年前創出屋苑呎價新高，而紀錄仍保持至今的成交，實用面積303呎的單位，業主當日以680萬元買入，平均呎價22,442元。差估署評估的「應課差餉租值」維持三年不變後，最新彈升至133,320元，按年升幅3%。政府抽取「差餉」及「地租」共8%，這名業主要繳交10,665元，就算扣減首季獲得的1,000元減免外，第一季繳交1,666元後，第二至四季都要各交2,666元。

值得留意一點，因為政府提供的差餉寬免減少，即使「應課差餉租值」維持不變，實際支出也隨著寬免額減少而上升。好像美孚新邨百老滙街24號一個高層單位，實用面積1,250呎，當日業主以2,330萬元購入，呎價高達18,640元，至今繼續維持屋苑呎價新高。在過去幾個財政年度，這個單位的「應課差餉租值」均維持在440,400元，雖然如此，這名業主要繳交的差餉及地租卻有所增加。

如果扣除所有寬免額後，2022年度業主只需繳付30,232元，2023年度因政府只寬減首兩季差餉，應繳差餉及地租為33,232元，但今年卻增加至34,232元。首季繳交7,803元後，之後三季各交8,803元。

由於差估署評定「應課差餉租值」時，會以一個時期的租金劃線。參考過去紀錄，政府會參考剛過去的10月租金作評估基礎，故今日見到的「應課差餉租值」可能跟當下狀況有出入。根據差估署網上資料顯示，如果你對於重估後的「應課差餉租值」有意見，必須於5月31日前向署長提交建議書，過期後估價署署長將無權受理逾期申請。

業主每季都會收到差估署寄出的繳費通知書，要求繳交「差餉」及「地租」，背後視乎物業的「應課差餉租值」為多少，因為政府會以這個租值作為計算基礎，從中分別徵收5%及3%。每個財政年度之初，政府都會重估「應課差餉租值」，並把載有全港「應課差餉租值」的名冊，在每年三月底至五月公開讓公眾免費查閱。究竟要繳交多少地租及差餉? 我們抽出部份例子跟大家說明。  以前政府在差餉寬免上比較慷慨，所以對於差餉及地租，我們不會著墨太多，總覺得未必佔很多生活開支，只是隨著近幾年政府財赤嚴重，政府提供的差餉寬免愈見縮水，所以今年大家的感受可能比較深，要繳交的差餉及地租會較往年多。  就以早兩個財政年度為例，當時政府仍然寬減四季差餉，並以首兩季1,500元、及後兩季1,000元為上限；但來到2024年的今天，我們只得第一季度的住宅差餉獲寬免，並為1,000元為上限，這也意味業主在第二至第四季要繳付十足差餉。  去年私樓市場「租旺過買」，租務市場相對活躍，當樓價逐級回落之際，租金卻不跌反升，這也直接導致差估署重估的「應課差餉租值」反彈，變相亦谷高業主需要繳付的差餉及地租。我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部在過去幾年，都一直追縱十大屋苑同一批單位的「應課差餉租值」，結果也一如所料，多個屋苑的「應課差餉租值」都有升幅。  就以全面撤辣後，成交急速反彈的「沙田第一城」為例，這個在幾年前創出屋苑呎價新高，而紀錄仍保持至今的成交，實用面積303呎的單位，業主當日以680萬元買入，平均呎價22,442元。差估署評估的「應課差餉租值」維持三年不變後，最新彈升至133,320元，按年升幅3%。政府抽取「差餉」及「地租」共8%，這名業主要繳交10,665元，就算扣減首季獲得的1,000元減免外，第一季繳交1,666元後，第二至四季都要各交2,666元。  值得留意一點，因為政府提供的差餉寬免減少，即使「應課差餉租值」維持不變，實際支出也隨著寬免額減少而上升。好像美孚新邨百老滙街24號一個高層單位，實用面積1,250呎，當日業主以2,330萬元購入，呎價高達18,640元，至今繼續維持屋苑呎價新高。在過去幾個財政年度，這個單位的「應課差餉租值」均維持在440,400元，雖然如此，這名業主要繳交的差餉及地租卻有所增加。  如果扣除所有寬免額後，2022年度業主只需繳付30,232元，2023年度因政府只寬減首兩季差餉，應繳差餉及地租為33,232元，但今年卻增加至34,232元。首季繳交7,803元後，之後三季各交8,803元。  由於差估署評定「應課差餉租值」時，會以一個時期的租金劃線。參考過去紀錄，政府會參考剛過去的10月租金作評估基礎，故今日見到的「應課差餉租值」可能跟當下狀況有出入。根據差估署網上資料顯示，如果你對於重估後的「應課差餉租值」有意見，必須於5月31日前向署長提交建議書，過期後估價署署長將無權受理逾期申請。

胡‧說樓市｜派糖減甜後，你要交的差餉又增加了……

https://video.media.yql.yahoo.com/v1/video/sapi/hlsstreams/2b6f42a4-56bc-39ca-b916-c73e61b91dfe?site=tv&region=HK&lang=zh-Hant-HK&devtype=desktop&src=sapi

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