胡‧說樓市|財爺轉口風幫換樓客,問題癥結在哪裡?

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揣測太多都沒有意思,之前說要放寬首置按揭成數,財爺出席電台節目時更新詳情,原來不是涉及「上車客」,而是照顧「換樓客」的需求,亦強調幅度只是「微調」。當大眾認定「上車客」屬於先被照顧的一群,財爺卻把焦點轉移至「換樓客」,究竟撤辣的邏輯理據是什麼? 現在「換樓客」面對什麼問題? 撤辣又能否對症下藥? 今集想跟大家探討這個議題。

支持政府對換樓市場減辣的人會認為,過去換樓市場不活躍,是因為辣招把換樓鏈切斷。透過減辣釋放換樓市場,推動換樓客向上流動,會間接釋出更多下價盤源,讓上車客上車,所以長遠也有利上車市場。不過,這個立論的基礎是市場缺乏上車盤;但來到2023年的今天,似乎我們不缺上車盤,而是缺乏合價的上車盤。當撤辣激活換樓市場,又會否同時激活樓價,導致樓價飆升的反效果呢? 這一點,以前政府放寬從價印花稅退稅期時亦曾經出現。

姑勿論市場怎樣想,似乎政府減辣也事在必行,問題是所謂「微調」是如何「微調」? 又是否能對正換樓客的痛點? 這也是值得討論的地方。一般來說,換樓客不是「先賣後買」就是「先買後賣」。「先賣後買」可套現資金作為新居首期,但沽舊居後卻有成交空窗期,要另覓住處;但由於早幾年樓市仍暢旺,故很多換樓家庭均會採用「先買後賣」。

採用「先買後賣」,也就是先購入物業再出售舊居,其中一個好處是把舊居的升值空間發揮到盡,當然此論調在2023年已說不通,但仍有些換樓家庭傾向「先買後賣」,因為若在買賣過程中做到無縫交接,買家可直接由舊居遷往新居,而未必出現居所空窗期。

可否做到無縫交接呢? 這很視乎個別情況,畢竟購入新居後,有些人也需進行裝修工程,而全屋裝修工程動輒橫跨三個月以上,除非出售舊居時跟買家協議長成交期,或售後租回條款,否則也未必做到無縫交接。我們即管撇除此個人因素,若選擇「先買後賣」的換樓客,有些實際的交易問題是需要考慮。

當中最直接,就是選擇「先買後賣」的買家,因為交易時仍持有多於一層物業,故也需要繳付劃一15%從價印花稅,而稅局容許換樓客在成交後一年內沽貨申請退稅,未計及換樓時需支付的首期,純粹以一層價值1,000萬元的單位來說,單計預繳15%從價印花稅,已等於150萬元,顯然並非什麼小數目。就算之後可成功退稅,但也要先從儲蓄中拿出150萬元,對換樓家庭無疑產生財務壓力,亦間接遏抑換樓需求。退稅時限定於簽署轉讓契約後一年內,問題是2023年的大環境裡,卻要面對沽貨蝕讓的問題,蝕幅隨時大於獲退回的印花稅金額,所以都幾乎打消業主的換樓念頭。

另一個問題就是按揭成數。由於交易時仍持有多於一層物業,故銀行可能會視為第二套房看待,按揭成數需要收緊10%,例如1,000萬元的物業,原本可借取最高50%按揭,但因為持有第二套房關係,現在銀行最高只能借出40%按揭。當然這不影響你借取按揭保險的權利,只是按揭保險也會相應收緊,原本你可最高借取90%按揭,但卻因為你仍持有舊居,並不屬於首置客,按保公司最高只能批出80%按揭。

最後還有一點,就是在計算入息壓測上,銀行對「先買後賣」換樓客要求更加嚴格。現時做法,需要把舊居與新居按揭供款額一併計算壓力測試,而供款佔入息比率會由原先60%下調至50%,變相要有更高入息才能換樓,對於一個真正想換樓改善居所的家庭,相信也會一動不如一靜。