胡‧說樓市|海茵莊園驚現「27厘租金回報」宣傳技倆! 究竟有無伏?

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「27厘租金回報」的住宅投資,遠高於定存息率,對現市況而言是否很吸引? 一直是市場熱話的將軍澳「海茵莊園」,業界以「27厘租金回報」作招徠,背後有沒有問題?

「27厘租金回報」的說法,是因為發展商提供「先住後付」計劃。過去豪宅銀碼高、難去貨,發展商慣於採用「先住後付」吸引買家,因為買家只需繳付少量首期,便可以取匙入屋,居住一段時間後才付清樓價尾數。畢竟購買豪宅的買家,需要偷取時間籌集資金,例如需時套現舊居付清新居樓價尾數、或者將股票套現等,但將此招套用在中小型住宅卻較為罕見。

主打納米戶型的「海茵莊園」,今次提供的「先住後付」分兩類,一類為「360天先住後付」、另一類為「720天先住後付」,即是簽約後,可以入住360天或720天後才付清尾數。買家還可加配發展商「備用80%一按」或「備用85%一按」。當然,加配代價是折扣率較低,採用「360天先住後付」可獲最高18%折扣,但加配「85%備用一按」,最高折扣率卻減少至15%。又例如只採用「720天先住後付」,折扣率16%,但加配「80%備用一按」,折扣率卻只有13%。

對於首期不足、或者難於在傳統銀行借取按揭的準買家,他們支付少量首期後便可收匙入屋,無疑有一定吸引力,但亦成為業界以「27厘租金回報」力谷散貨的手法,因為從投資者角度,只要他們有能力繳付10%至15%首期,一至兩年內不用供樓,卻可先收鎖匙,期內把單位出租便可獲取可觀租金收入。

舉例,價單中的1座中層B3室、實用面積203呎,訂價500.4萬元。若準買家選擇「720天先住後付」及「85%備用一按」,折實樓價435.3萬元,在簽臨約至出租期間,實際只需分期支付10%樓價,相當於43.53萬元,90%餘額則在720天後才支付。期內,若他同時簽署「先住後付」協議,但買家收鎖匙後不入住、而把單位出租,以類近單位市值租金9,800元計算,一年收取租金117,600元,對照其實際支出43.53萬元,回報剛好27厘。是否真的能交出27厘回報?

不過說到底,「27厘租金回報」只是一個極取巧的說法。首先,單位能夠租出,不代表一定能租出,納空租會直接令回報破滅。其次,能夠高見「27厘租金回報」,是因為租值對照的不是樓價、而是首期,業界口中所述的「27厘租金回報」只局限於首兩年而非永遠,兩年後業主面對上會抉擇,收租所得隨時未能抵銷供樓開支。尤其是,發展商上會方案,首兩年息率已達4.375厘,其後更要6.875厘。

「27厘租金回報」的背後,大家亦忽略買樓涉及的成本,包括印花稅、差餉及雜費等,所以當業界愈多銷售技倆,準買家就愈要留神,才不致做錯決定。