胡‧說樓市 |海盈山、滙都有咩注意事項? 下半年新盤一籮籮!

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踏入2023年的下半年,二手市場繼續被動,只因焦點全被一手市場搶去。發展商落力跑數,但要成功吸客,無可避免要低於市價推售,否則只會陪跑、甚或坐冷板凳。昔日發展商不斷批評預售審批過長,但今日已扭轉至發展商有「售樓紙」,卻不知怎樣推售的局面。已獲批預售,但仍未推出的樓盤仍高近10,000伙,因此準買家切記要貨比三家及戒急用忍。

下半年首發新盤,為嘉里、信和、太古及港鐵合作發展,在黃竹坑的「海盈山」。項目共分兩期發展,合共800個住宅單位,當中首期涉及432伙,提供一房、兩房、三房及特色戶型,面積介乎351至1,847呎,主打兩房及三房戶。早前開出首批88個單位,即供平均呎價27,989元,一房入場費低於1,000萬元,因為較毗鄰二期「揚海」平均呎價30,880元、以及一期「晉環」29,689元低,評論都以低於市價來形容開價。

黃竹坑站上蓋的地價之中,「海盈山」是最高的一期,補地價金額高達67.57億元,相當於每呎地價10,587元,但偏偏今次開價卻是暫時最低的一個,這是否足以反映開價已回到現實? 雖然「海盈山」補地價最高,但實際上當日批地條款之中,發展商給予港鐵的固定分紅為售樓收益25%,相比一期「晉環」35%以及「揚海」30%為低,而且各期發展商還需要額外出價來獲取標書。

因此,我們無從得知「海盈山」地價,是否黃竹坑站上蓋之中最貴,如果以地價最貴、開價最平來把「海盈山」包裝成低市價樓盤,這未必是一個合理的說法。四期本是最遠離黃竹坑站的期數,本身已有機會成為開價上考慮的因素,其預計關鍵日期為2025年5月15日、相當於23個月樓花期,亦是準買家要小心考慮的地方。以前市旺,準買家也不介意多付一點來打賭後市,始終總覺得樓價兩年後都會上升;但現時一季都嫌長的時候,若高於市價開售,準買家則容易高追而弄得焦頭爛額。

泛海在偏遠地區的發展項目,洪水橋「滙都」,同樣以兩年樓花期登場。當日補地價21.2億元、相當於每呎地價4,086元。項目分兩期發展,共有1,025個單位,首期則為623個單位,面積介乎284至522呎。用期貨價跟發展商打賭市況,論點是北部都會區發展潛力無限,因為洪水橋是日後港深西部鐵路的站口。

先不說實施上有沒有阻礙、何時才會落成等因素,純粹以暫定選址,洪水橋站跟「滙都」有一定距離,並不是鐵路站附近。「滙都」實際位置是在「雅珊園」右手邊,介乎「田心路」、「洪元路」、「洪堤路」及「洪安里」交界。而鐵路站的選址是跟樓盤距離1.5公里的「亦園路」一帶。以Google Map的估算,步行前往也需時15分鐘,暫時別過於迷信近鐵路的論點。

反而更值得看看實際環境。「滙都」以南跟「泉薈」之間有一幅佔地57,470呎的政府土地,已劃作興建兩幢四層高的「過渡性房屋」,由「仁愛堂」營運提供410個單位,初步估計營運五年。所以「滙都」開出首批125個單位,即供平均呎價13,747元,比起長實附近的「#LYOS」呎價15,503元低約11%,入場價440.92萬元。但所謂平價出擊,是否一定完全吸引? 上述因素需要自己衡量外,還要留意下半年的新盤供應來勢洶洶。

新盤獲批預售後卻沒有開賣,如此大塞車的局面,是過去絕少發生。粗略統計,由2022年至今獲批預售、但未推售的單位共有9,611個,準買家絕對有權慢慢挑選。