胡‧說樓市|一手住宅供應創新高! 買樓真係「可負擔」了?

347,822 次觀看・1 年前
kwwu-property
3,208人追蹤中

本港潛在住宅供應超過十萬伙,創有紀錄以來的新高。我們以往都形容樓市供不應求,導致樓價只升不跌,按照此邏輯,當一手供應創新高之時,樓價又會否回落至小市民可負擔水平? 但如果樓價未回落至可負擔水平,是否代表供應多與少,並非解決房屋問題的方法?

自從2008年金融海嘯後,量化寬鬆刺激港人追逐投資實物,本港私樓供不應求,政府大力增加土地供應,相關效應已逐漸浮現。根據房屋局的數據,本港潛在私樓供應大增至逾十萬伙,累計有105,000個單位,按季增加10,000個,一口氣打破2004年公布紀錄以來的新高。

105,000個單位,算不算扭轉供求失衡問題? 算! 因為以香港過去五年、平均按年售出15,975伙新盤計算,105,000個單位等於香港6.6年的吸納量,但這是否代表房屋問題已被解決? 事實上,私樓難以負擔的局面,尚未隨著供應增加而改善。

我們暫不討論600萬元首期要儲多久,畢竟每個人累積財富的方式並不相同,部份人透過勤力儲蓄、有人透過投資、或者透過樓換樓滾存一定資產,我們較能量化的是,符合供款條件的家庭,究竟有多少?

參考統計處的《綜合住戶統計調查報告》,截至2022年第三季,月入超過60,000元的家庭數目有557,000個,佔全港私樓住戶約21%。因此簡單來說,約20%私樓住戶符合資格參與一手樓遊戲,如果扣除沒有首期的一批、以及暫時沒有意欲換樓的私樓住戶,實際數目應該還要更少。嚴格來說,目前私樓樓價並不算可負擔。