Name: 【專家樓評】黃詠欣：納米新樓難做高成數按揭？
Uploaded: 2019-09-06T05:12:45Z
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Jack

【專家樓評】黃詠欣：納米新樓難做高成數按揭？

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政府全面撤辣後，多個發展商都搶閘推售全新盤，二手業主也願意讓步，令撤辣後的樓市展現出多年未見的旺勢，只是隨著近期走勢有放緩跡象，大家都開始討論，究竟小陽春旺勢還能否持續? 今集我們會一起探討此議題。
討論這個議題之前，值得我們由一手供應開始說起。房屋局數字反映，截至2024年首季，一手貨源高達112,000個，創出政府自2004年有統計以來的新高。這些供應包括21,000個現樓貨尾，以及72,000個樓花未售的單位。若撇除等待動工的遠期供應19,000伙，單計這些短期供應，已佔可供發售貨源的83%。
但每一年，我們有多少需求呢? 以過去五年一手註冊量推算，平均每年吸納14,959個單位，現時一手貨源可說相當澎湃，足以應付全港7.6年的需求。供過於求的大環境下，加上不少發展商手持的麵粉，都是在樓市未轉角前以高價吸納，故發展商在未撤辣前確實很難去貨。
全面撤辣就成為發展商的出貨契機，即使地皮高追購入，但他們取態也寧願套現至上，畢竟大家一開始也難以評估撤辣後的市場去向，總之就要搶灘，所以全面撤辣後的一手盤策略也是先量後價，甚至有新盤較上一期劈價20%以上推售，目的就是要搶客源，甚至二手客源都要搶。
受制一手樓開始減價，若二手業主不讓步，根本就難以找到買家承接。因為只要業主稍為強硬一點，準買家絕對有條件在一手市場尋找貨源。換句話說，全面撤辣後，減價盤才能出線，市價盤只能待價而沽，所以大家都會發現全面撤辣後的二手成交，仍不乏蝕讓急走貨。
供應層面充裕，購買力也因全面撤辣而陸續釋放。說到底，全面撤辣最受惠的人還是境外客。買新樓受惠新盤劈價20%，不用再繳付重稅，變相買樓再打折，所以對照本地買家來說，他們受惠程度最大，也成為樓市最大動力。本地客則主要受惠於放寬按揭成數及暫緩壓力測試，面對境外客群起入市的氣氛，靜候多時的他們也決定要入市，因為深怕「蘇州過後無艇搭」，樓市再被谷起。
這也大致總結全面撤辣後的一二手市況，量升價卻未見大升，也就是我們所看見的小陽春旺勢。只是隨著近期部份劈價新盤，在第二輪銷情後繼無力，十大屋苑周六日成交回到淡市水平，大家又開始關注，究竟之前一鼓作氣的旺勢能否保持? 而實情背後要評估的一個因素，就是發展商劈價推售新盤所帶來的影響。
一手樓劈價推售，固然可鞏固發展商的短期業績，但實情二手市場卻繼續捱打，業主要出貨，也難免要面對割價沽貨的現實。還有一點，就是現時不少劈價的新盤均為項目發展的二期，銷售期橫跨轉角市的新盤項目，一期業主還未上會，已因二期劈價而淪為蟹貨或負資產，不單影響上會氣氛，更令財富效應逐漸消失。以前物業升值，換樓客可套現大筆資金升格，但隨著蟹貨被套牢，業主卻失去動力換樓。
雖然全面撤辣本可為換樓客拆牆鬆綁，起碼先買後賣不用預支辣稅，但效力卻因樓價下跌而抵銷。換句話說，以現時一手樓劈價推盤推測，某程度是透支部份換樓客購買力。日後是否仍有足夠購買力支持樓市，還看有沒有其他新資金，如境外客的補充。當然關鍵也視乎發展商會否繼續劈價賣樓，而這又回到基本步，究竟十萬貨源的去庫存速度如何?

政府全面撤辣後，多個發展商都搶閘推售全新盤，二手業主也願意讓步，令撤辣後的樓市展現出多年未見的旺勢，只是隨著近期走勢有放緩跡象，大家都開始討論，究竟小陽春旺勢還能否持續? 今集我們會一起探討此議題。 討論這個議題之前，值得我們由一手供應開始說起。房屋局數字反映，截至2024年首季，一手貨源高達112,000個，創出政府自2004年有統計以來的新高。這些供應包括21,000個現樓貨尾，以及72,000個樓花未售的單位。若撇除等待動工的遠期供應19,000伙，單計這些短期供應，已佔可供發售貨源的83%。 但每一年，我們有多少需求呢? 以過去五年一手註冊量推算，平均每年吸納14,959個單位，現時一手貨源可說相當澎湃，足以應付全港7.6年的需求。供過於求的大環境下，加上不少發展商手持的麵粉，都是在樓市未轉角前以高價吸納，故發展商在未撤辣前確實很難去貨。 全面撤辣就成為發展商的出貨契機，即使地皮高追購入，但他們取態也寧願套現至上，畢竟大家一開始也難以評估撤辣後的市場去向，總之就要搶灘，所以全面撤辣後的一手盤策略也是先量後價，甚至有新盤較上一期劈價20%以上推售，目的就是要搶客源，甚至二手客源都要搶。 受制一手樓開始減價，若二手業主不讓步，根本就難以找到買家承接。因為只要業主稍為強硬一點，準買家絕對有條件在一手市場尋找貨源。換句話說，全面撤辣後，減價盤才能出線，市價盤只能待價而沽，所以大家都會發現全面撤辣後的二手成交，仍不乏蝕讓急走貨。 供應層面充裕，購買力也因全面撤辣而陸續釋放。說到底，全面撤辣最受惠的人還是境外客。買新樓受惠新盤劈價20%，不用再繳付重稅，變相買樓再打折，所以對照本地買家來說，他們受惠程度最大，也成為樓市最大動力。本地客則主要受惠於放寬按揭成數及暫緩壓力測試，面對境外客群起入市的氣氛，靜候多時的他們也決定要入市，因為深怕「蘇州過後無艇搭」，樓市再被谷起。 這也大致總結全面撤辣後的一二手市況，量升價卻未見大升，也就是我們所看見的小陽春旺勢。只是隨著近期部份劈價新盤，在第二輪銷情後繼無力，十大屋苑周六日成交回到淡市水平，大家又開始關注，究竟之前一鼓作氣的旺勢能否保持? 而實情背後要評估的一個因素，就是發展商劈價推售新盤所帶來的影響。 一手樓劈價推售，固然可鞏固發展商的短期業績，但實情二手市場卻繼續捱打，業主要出貨，也難免要面對割價沽貨的現實。還有一點，就是現時不少劈價的新盤均為項目發展的二期，銷售期橫跨轉角市的新盤項目，一期業主還未上會，已因二期劈價而淪為蟹貨或負資產，不單影響上會氣氛，更令財富效應逐漸消失。以前物業升值，換樓客可套現大筆資金升格，但隨著蟹貨被套牢，業主卻失去動力換樓。 雖然全面撤辣本可為換樓客拆牆鬆綁，起碼先買後賣不用預支辣稅，但效力卻因樓價下跌而抵銷。換句話說，以現時一手樓劈價推盤推測，某程度是透支部份換樓客購買力。日後是否仍有足夠購買力支持樓市，還看有沒有其他新資金，如境外客的補充。當然關鍵也視乎發展商會否繼續劈價賣樓，而這又回到基本步，究竟十萬貨源的去庫存速度如何?

胡‧說樓市｜新盤連環劈價，小陽春如何是好?

每年五月大家都會慶祝母親節，靚媽孫慧雪出生時父母離異，其實早已習慣沒有母親的日子，然而童年阿雪有個小習慣：遊戲機不能用光電源，原來小妹妹一直渴望有天能跟母親分享她的小玩意，「但係佢唔肯見我」阿雪直言長大後有天才知道，母親在阿雪18歲時已經離世⋯⋯

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張家輝，演警探、悍匪，甚至拳手等角色都深入民心，演技無容置疑，但其實有很長一段時間，他在觀眾眼中是個諧星，也只能是個諧星：「因為我是個演員，都有很多欲望、追求，我就某段時間煞停自己，不演喜劇。如果市場覺得我不演喜劇就不是演員，那我就不是一個演員囉！」最終市場肯定了其演員夢，他更獲封香港電影金像獎、台灣金馬獎影帝，此時他卻謙遜地道：「其實我沒想過做戲，我也沒立志要做戲，我亦不覺得識做戲。」今

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曾經兩奪叱叱唱作人金獎的林奕匡，邀請Wyman黃偉文操刀為新歌《藝術與科學》寫詞，其中一句「不中就不中」既可比喻愛情，亦適合形容創作。《高山低谷》爆紅十年，要超越前作談何容易？Phil直言「不強求啲歌一定要中」，總之每首作品都係自己喜歡，自己骨肉。

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政府全面撤辣後，樓市交投變得很暢旺，但最近還有另一個議題，也大家很關注的。所指就是垃圾徵費。垃圾徵費會在今年八月一日實施，雖然最終會否進一步押後或擱置，我們暫仍觀望事態發展，但如果真的落實推行，對我們生活又有什麼影響? 最近我們《胡．說樓市》都收到不少相關谷友查詢相關議題，所以也歸納了常見問題，跟大家討論一下。

要做到源頭減廢，政府決定透過立法對垃圾收費，由今年八月一日起，我們丟家居垃圾要付費。政策設有兩種徵收垃圾費的模式，第一種模式，也是我們最討論的，就是「按袋收費」。日後我們要買指定膠袋來丟垃圾、或大型垃圾貼上指定標籤，之後再由屋苑清潔工透過食環署或其承辦商的垃圾車收集、經私營垃圾收集商用壓縮垃圾車、甚或乎以螞蟻搬家形式把垃圾送往食環署垃圾收集站。

一共會九種不同size的膠袋可選擇，收費劃一為每公升0.11元，我們要按自己拋棄垃圾量選購適合自己垃圾袋。例如一個15公升的垃圾袋，日後要支付1.7元，再大一點20公升就要2.2元，如此類推。一些比較大的垃圾、垃圾袋不能裝上的就要貼上指定標籤，每一個標籤收費11元。指定膠袋及標籤可在不同超市、便利店及藥房購買。部份管理公司可能會在政策實施初期，協助居民去買袋，透過如此模式來買袋，管理公司可獲回贈指定袋3%作為服務費。

垃圾徵費另一個備受批評的地方，就是刻意買一個膠袋來盛載垃圾，這個舉動並不環保，尤其我們去超市購物，本身已經支付了一元買膠袋，回家拋棄垃圾時要再買指定袋丟棄，似乎跟環保的原意背道而馳。雖然政府容許大部份指定授權零售點「一袋兩用」，也就是說，買散裝單個指定袋來替代平時的膠袋，以便回家後可用來盛載垃圾。

但實情有部份商舖仍未做得到「一袋兩用」，而且，我們日常生活中，未必事事買指定袋來包裝貨品，如買一盒外賣本已有膠袋包裝、去街市買蔬菜也用膠袋包裝，但之後都要拋棄在指定袋內，這些大家都要留意。

另外，由於清潔工要確保垃圾妥善包裝，如果鄰居不聽從指示以非指定袋來包裝垃圾，又或者清潔工人根本未能確定來源的違規垃圾，清潔工是要抽出相關垃圾，再由指定袋包妥或貼上指定標籤。屋苑要為部份居民「包底」。「包底」由誰人去支付，以及公共地方的垃圾由誰人支付等問題，居民也應該要去找管理公司商討。

除了按袋收費，第二種收費模式是按重收費。大家可以不用買袋包裝垃圾，而是在收集垃圾後，才一次過在廢物轉運站或堆填區，按磅重重量來結算，收取俗稱的「入閘費」。「入閘費」多少視乎運往不同的地點，每公噸收費為365-395元。所以基本上，如果你的屋苑已經採用了買袋模式來處理垃圾，大抵上是不用繳付「入閘費」，這樣可避免「俾完又俾」的雙重徵費問題。

雖則說不會雙重徵費，但其實，在實際執行是有可能要「俾完又俾」的。因為最終需否支付「入閘費」是取決於由哪一種垃圾收集車輛把垃圾運走。一般由食環署或承辦商的垃圾車隊收集垃圾、或私營垃圾收集商以壓縮型垃圾車收集，只要用上指定袋或標籤，都不用繳「入閘費」；但在少數情況下，透過私營垃圾收集商以非壓縮型垃圾車收集，則怎樣也要支付「入閘費」。所以作為業主要跟管理公司確定屋苑用哪種方式來收垃圾、以及怎樣運走。

政府全面撤辣後，樓市交投變得很暢旺，但最近還有另一個議題，也大家很關注的。所指就是垃圾徵費。垃圾徵費會在今年八月一日實施，雖然最終會否進一步押後或擱置，我們暫仍觀望事態發展，但如果真的落實推行，對我們生活又有什麼影響? 最近我們《胡．說樓市》都收到不少相關谷友查詢相關議題，所以也歸納了常見問題，跟大家討論一下。  要做到源頭減廢，政府決定透過立法對垃圾收費，由今年八月一日起，我們丟家居垃圾要付費。政策設有兩種徵收垃圾費的模式，第一種模式，也是我們最討論的，就是「按袋收費」。日後我們要買指定膠袋來丟垃圾、或大型垃圾貼上指定標籤，之後再由屋苑清潔工透過食環署或其承辦商的垃圾車收集、經私營垃圾收集商用壓縮垃圾車、甚或乎以螞蟻搬家形式把垃圾送往食環署垃圾收集站。  一共會九種不同size的膠袋可選擇，收費劃一為每公升0.11元，我們要按自己拋棄垃圾量選購適合自己垃圾袋。例如一個15公升的垃圾袋，日後要支付1.7元，再大一點20公升就要2.2元，如此類推。一些比較大的垃圾、垃圾袋不能裝上的就要貼上指定標籤，每一個標籤收費11元。指定膠袋及標籤可在不同超市、便利店及藥房購買。部份管理公司可能會在政策實施初期，協助居民去買袋，透過如此模式來買袋，管理公司可獲回贈指定袋3%作為服務費。  垃圾徵費另一個備受批評的地方，就是刻意買一個膠袋來盛載垃圾，這個舉動並不環保，尤其我們去超市購物，本身已經支付了一元買膠袋，回家拋棄垃圾時要再買指定袋丟棄，似乎跟環保的原意背道而馳。雖然政府容許大部份指定授權零售點「一袋兩用」，也就是說，買散裝單個指定袋來替代平時的膠袋，以便回家後可用來盛載垃圾。  但實情有部份商舖仍未做得到「一袋兩用」，而且，我們日常生活中，未必事事買指定袋來包裝貨品，如買一盒外賣本已有膠袋包裝、去街市買蔬菜也用膠袋包裝，但之後都要拋棄在指定袋內，這些大家都要留意。  另外，由於清潔工要確保垃圾妥善包裝，如果鄰居不聽從指示以非指定袋來包裝垃圾，又或者清潔工人根本未能確定來源的違規垃圾，清潔工是要抽出相關垃圾，再由指定袋包妥或貼上指定標籤。屋苑要為部份居民「包底」。「包底」由誰人去支付，以及公共地方的垃圾由誰人支付等問題，居民也應該要去找管理公司商討。  除了按袋收費，第二種收費模式是按重收費。大家可以不用買袋包裝垃圾，而是在收集垃圾後，才一次過在廢物轉運站或堆填區，按磅重重量來結算，收取俗稱的「入閘費」。「入閘費」多少視乎運往不同的地點，每公噸收費為365-395元。所以基本上，如果你的屋苑已經採用了買袋模式來處理垃圾，大抵上是不用繳付「入閘費」，這樣可避免「俾完又俾」的雙重徵費問題。  雖則說不會雙重徵費，但其實，在實際執行是有可能要「俾完又俾」的。因為最終需否支付「入閘費」是取決於由哪一種垃圾收集車輛把垃圾運走。一般由食環署或承辦商的垃圾車隊收集垃圾、或私營垃圾收集商以壓縮型垃圾車收集，只要用上指定袋或標籤，都不用繳「入閘費」；但在少數情況下，透過私營垃圾收集商以非壓縮型垃圾車收集，則怎樣也要支付「入閘費」。所以作為業主要跟管理公司確定屋苑用哪種方式來收垃圾、以及怎樣運走。

胡‧說樓市｜垃圾徵費Q&A! 屋苑管理要留神

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