啟德 天璽.天|折實均價低 因為景觀差?!

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近年啟德的住宅新供應主要集中在跑道區一帶,事隔逾一年後,終於再有新盤在城中心登場。天璽.天由5座物業組成,分兩期發展,合共提供1490伙。率先推出的第一期,分別是第3座、第5座及第6座,一共有906個單位,涵蓋開放式至四房雙套間隔。預計關鍵日期是明年6月底,樓花期長約9個月。之所以能夠一度問鼎「地王」寶座,很大程度與其優越的地理位置有關。這塊地皮在AIRSIDE及The Twins雙子匯的中間,前面就是港鐵啟德站,購物、飲食及出入都非常方便。加上它的基座商場會設出入口連接啟德站、AIRSIDE及地下街,是區內唯一一個有這樣設計的住宅項目。因此當地皮在2018年樓市高峰期推出時,新地也不惜工本,以接近市場估值上限約251億元獨資投得地皮,打破當時賣地紀錄。直至現在,仍然是身價最高的住宅官地。以可建總樓面面積逾141萬平方呎計算,每平方呎樓面地價高達17776元,較附近地皮貴約兩成。

當年發展商預計,整個項目連同地價,總投資額約400億元。假設投資額不變,每平方呎的樓面成本價是約2.83萬元。當時甚至有測量師預期,項目推售呎價要有至少3萬元或以上,才能獲得一定利潤。不過在轉角市下,要以這口價出貨,難度似乎甚高。最終天璽.天的開價,都要低於剛剛所計算的成本價。首批182伙,扣除即供最高折扣優惠百分之13.5,折實平均呎價19668元,較6年前的「麵粉價」約1.77萬元,僅高約一成。

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