胡‧說樓市|點解跌市你都唔敢買?

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早前曾跟大家討論過,隨著樓市處於下行,而定按息率同步上調下,直接抵銷了投資者對購入磚頭的熱情。對於希望買入自住單位的準買家,一直守候樓價回落,現在終於等到樓價回落,何以不敢輕舉妄動?

一直說要買樓的人,現在苦等樓價轉勢,不是一個好時機嗎? 但此時此刻,準買家卻反而猶豫不決,原因是擔心樓價未跌定。雖然我們很難100%掌握撈底時機,但如果樓價跌勢未喘定而貿然入市,一旦之後繼續跌,也等於自己高追了,心理一定不好受,畢竟物業跟股票並不相同,很多人只得一注資金,不如股票般有「向下溝貨」的本錢。

以為撈底、怎料高追,亦會擔心銀行能否估足價。因為由購入物業至成交期間,大約有一個半月的時間差,若估價持續回落,今日低位撈貨,但等於明日高追,準買家很可能要捧差價上會。所以一直說要入市的準買家,在真正跌市時,往往鼓不起勇氣入市。

另一個考慮因素,就是準買家在租樓與供樓之間作抉擇時,會盤算究竟租樓吸引、還是買樓吸引? 昔日準買家傾向買,因為樓市處於低息期,可以發揮到「供本多過供息」的效應。加息前,本港樓按息口長期維持於2.5厘,以100萬元貸款額為例,攤分30年還款期,每月供款3,952元,但當中有近一半都支付本金,一半支付利息,相當於2,061元。

簡單說,低息環境下,問銀行借100萬元買樓,每月利息支出只是2,061元,當中還可享受資產升值帶來的好處。同時,因為通脹促使租金上升,租金支出比供樓利息還要多。有能力的準買家在租與買之間,都會傾向買。但今日的情況卻已截然不同。

港銀行最優惠利率暫時累計上調了625點子,以最新二手樓按息3.625厘計,每100萬元貸款額去計,同一供款年期,每月供款4,561元,當中有66%用來支付利息,也就是說,問銀行借100萬元,每月要償還利息2,995元,比之前高出45%。準買家會計算,究竟這2,995元的利息是否「俾得過」?

而且,今日租值同步回落下,你又會發現原來租樓支出,可以少供樓利息一點,準買家在供租之間,固然有條件選擇租樓,又或者先租樓,之後再慢慢睇、慢慢揀,睇啱價再決定入市,這亦解釋為準買家的入市心態突然冷卻。

我們抽出了幾個指標屋苑,好像天水圍「嘉湖山莊」,446呎的兩房開則,以現時平均售價480萬元,若承造90%按揭,連按保月供超過20,000元,當中有13,585元為利息部份;反觀租住同一層物業,租金支出僅10,500元。 又例如觀塘「麗港城」兩房單位市值690萬元,90%按揭月供29,737元,當中19,529元為利息支出,但租住同一層樓則只需15,350元。如果你是準買家,眼前可租可買,你都會傾向先租樓居住。